Touchez des dividendes mensuels avec Realty Income

En ce moment les marchés sont assez hauts et il peut être plus difficile de trouver des actions rapportant de bons rendements que d’habitude. Néanmoins il existe toujours des opportunités quelles que soient les conditions de marché, et dans cet article j’aimerai vous en présenter une que j’ai sur ma liste des valeurs à surveiller depuis quelques jours. Ce titre paie deux fois plus que la moyenne actuelle du marché et il a la particularité appréciable de verser des dividendes mensuels. Il s’agit de l’action Realty Income.

Qui est Realty Income?

Realty Income est une société d’investissement qui opère dans le secteur de l’immobilier commercial américain. C’est à dire que son activité consiste à louer des locaux à de grosses entreprises comme Fedex ou Walmart par exemple. Les loyers sont ensuite transformés en dividendes qui sont reversés aux actionnaires. La société a été fondée en 1969 et son siège social se situe à San Diego en Californie.

Le parc immobilier de Realty Income se compose de plus de 4900 propriétés réparties dans 50 états différents et louées à plus de 250 entreprises ; on peut donc dire qu’ils sont bien diversifiés. Realty income met également un point d’honneur à maintenir une grande diversification des types d’industries auxquels elle loue ses locaux (cela va du centre de fitness au centre commercial, en passant par les restaurants, les vendeurs de voiture, les cinémas et les pharmacies).

Voici la liste de ses plus gros locataires :

Vérifier cette liste de locataires est important car il y a des craintes majeures aujourd’hui sur l’immobilier commercial américain liées à la mort lente du secteur de la vente au détail physique aux États-Unis.

Vous le savez peut être mais Amazon est en train de « voler » des parts de marchés toujours plus importantes année après année à des entreprises comme Walmart ou Target, ce qui entraine des doutes sur leur capacité à croitre à long terme, et donc indirectement sur leur capacité à payer leurs loyers.

Nous pouvons voir ici que Realty Income possède un portefeuille de marques bien diversifié, et une rapide analyse des secteurs d’activité de ses plus gros locataires permet de conclure qu’il y a peu de chances que la société soit drastiquement impactée par ce genre de changement.

Nous pouvons effectivement retrouver des sociétés comme Walgreen Boots (une entreprise de vente au détail de médicaments), Fedex (qui profite plus du boom internet qu’autre chose), LA Fitness (on ne peut pas encore digitaliser les salles de sport), et AMC Theaters (une des plus grandes chaines de salles de cinéma aux états unis).

Le parc immobilier commercial de Realty Income ne présente donc pas à mon sens de sensibilité excessive à des secteurs en concurrence directe avec Amazon.

Realty Income : des dividendes mensuels et croissants

L’action Realty Income fait partie de l’indice américain S&P 500, la mission de la société selon ses propres prospectus commerciaux est de « fournir aux investisseurs un dividende payé mensuellement et qui augmente dans le temps » (ce qui est plutôt bon pour nous puisque c’est exactement ce que nous recherchons).

Voyons maintenant si Realty Income a réussi à mener à bien vaillamment sa mission jusqu’à présent. Commençons par le dividende.

Nous pouvons voir ici que la société a payé des dividendes mensuels en augmentation régulière depuis plus de 24 ans ce qui est très positif pour ses actionnaires et démontre la bonne qualité de sa gestion. Nous pouvons voir ici que les crises financières, même sévères comme celle de 2008, n’ont eu aucun impact sur la hausse à long terme du dividende ce qui est signe de robustesse et de sécurité du cashflow pour l’actionnaire.

Plus intéressant encore, le titre a délivré des retours annuels moyens totaux (prix + dividende) de près de 17% par an au cours des 20 dernières années, ce qui est tout simplement énorme. Je tiens à préciser que ces gros rendements ont été boosté par un environnement économique extrêmement favorable au cours des années précédentes et qu’il ne faut pas nécessairement s’attendre à une performance aussi élevée dans les années futures. Ceci étant dit, la qualité de la gestion y est également pour quelque chose et beaucoup considèrent Realty Income comme étant « l’étalon Or » de l’immobilier commercial.

Le prix de l’action

Comme je le répète souvent, identifier une société solide à dividende croissant n’est qu’un premier point de l’analyse car comme vous pouvez le voir sur le graphique boursier récent de Realty Income, même les meilleures sociétés ne sont pas à l’abri de chutes parfois assez conséquentes de la valeur de leur cours.

Du plus haut à 72 euros au plus bas à 53 il y a une chute de près de 30% de la valeur du titre ce qui peut être assez douloureux pour ceux qui ont acheté au plus haut.

En temps qu’investisseur de rendement nous considérons certes les fluctuations en terme de prix pur du portefeuille comme secondaires, mais nous admettrons tous également qu’il est plus facile de conserver ses titres lorsqu’ils affichent une plus value de 30% qu’une moins value du même montant.

Et surtout le rendement en terme de dividende versé est bien plus intéressant aujourd’hui que lorsqu’il fallait payer 72 dollars pour le même montant de dividendes (c’est pour cette raison qu’il faut éviter d’acheter des titres un peu au hasard et qu’il faut se former avant d’investir).

Quoiqu’il en soit, les corrections créent les opportunités pour les investisseurs malins et nous commençons à approcher de zones intéressantes sur ce titre. Le dernier mouvement de baisse a été particulièrement directionnel et violent avec une chute de 62 à 53 en quasi ligne droite ce qui dénote que les vendeurs ont pour le moment le dessus (à titre personnel je n’ai donc pas encore acheté mais comme dit plus haut je surveille le titre comme le lait sur le feu).

Pourquoi est-ce que l’action a chuté?

C’est la question numéro 1 qu’un investisseur doit toujours se poser. Le reste des investisseurs composant le marché n’étant malheureusement pas idiots, il faut essayer de comprendre la raison de leurs ventes afin d’éviter de se faire avoir par un élément que nous aurions négligé.

Ici 2 raisons majeures (à mon sens en tous cas) ont probablement motivé les ventes sur le titre :

1/ La mort lente du secteur de la vente au détail.

Comme dit en début d’article, récemment les géants de la vente au détail américains ont pris du plomb dans l’aile du fait de la vampirisation de leur chiffre d’affaire par le géant Amazon. Ceci entraine des craintes sur l’immobilier commercial : si Walmart ne peux plus payer son loyer, le propriétaire des murs perdra de l’argent par ricochet. Comme dit plus haut à mon avis c’est une crainte largement injustifiée sur un géant diversifié comme Realty income (pour dissiper ce genre de doute il suffit de se renseigner sur les locataires rapportant la majorité des revenus du groupe et d’analyser rapidement leurs secteurs d’activités respectifs comme nous l’avons fait plus haut).

2/ La peur d’une hausse des taux d’intérêts.

Des taux d’intérêts qui montent sont synonymes d’une plus grande difficulté à financer des projets immobiliers de manière rentable (vous le savez si vous êtes aussi investisseur immobilier), ce qui peut être synonyme d’une stagnation des revenus locatifs futurs et d’une plus grande difficulté à développer le parc. Ceci étant dit les gérants de Realty Income n’étant pas stupides, ils financent leurs emprunts à taux fixes et pas à taux variables ce qui rend les revenus du parc existant peu sensibles à une hausse des taux. Ensuite, il faut préciser également qu’une hausse future et forte des taux d’intérêts est un scenario qui pourrait se produire ou non, nous sommes donc un peu dans la conjecture sur ce point. Ne pas acheter un titre de qualité parce qu’hypothétiquement un scenario futur incertain qui aura de toutes manières un impact assez faible sur le cashflow déjà existant pourrait éventuellement se produire me semble être légèrement excessif (et pourtant je suis quelqu’un qui par nature n’aime pas les risques).

Conclusion

Nous en arrivons à la fin de cette brève analyse de Realty Income, un des rares titres du marché américain qui combine dividendes mensuels et qualité, l’action paie au jour ou j’écris cet article un rendement autour de 4.7% (toute chute supplémentaire importante nous conduirait au delà des 5%), ce qui est plus de deux fois supérieur au rendement actuel payé par l’indice boursier S&P 500 et nettement supérieur aux 2 ou 3% que paient beaucoup de titres de qualité dont les prix ont été gonflés par le dernier mouvement de hausse du marché.

Comme vous pouvez le voir, il existe toujours des opportunités intéressantes dans un marché globalement cher même si elles peuvent être plus difficiles à trouver que durant les périodes de difficultés économiques et de marchés boursiers plus bas.