Comment Trouver Une Bonne Affaire en Immobilier (5 techniques efficaces)

L’investissement immobilier est une formidable opportunité pour se constituer un patrimoine et s’enrichir à long terme. Cependant pour vraiment gagner de l’argent, il ne suffit pas d’investir dans le premier appartement qui se présente : il faut aussi trouver une bonne affaire.

Et si vous avez déjà fait quelques recherches immobilières de votre coté, vous savez probablement déjà que les bonnes affaires ne sont pas toujours simples à débusquer en immobilier.

Dans cet article, nous allons donner une définition précise de ce qu’est une bonne affaire immobilière, puis nous présenterons 5 méthodes simples pour en trouver une. C’est parti.

Qu’est ce qu’une bonne affaire en immobilier?

Faire une bonne affaire en immobilier, c’est tout simplement acheter un bien en dessous du prix du marché local (et de préférence bien en dessous!).

Un second critère s’ajoute à cela si vous achetez dans le but de faire un investissement locatif : le bien doit être acheté en dessous du prix du marché ET offrir un rendement locatif suffisamment intéressant.

Si vous achetez dans certains quartiers de Paris par exemple, vous pouvez très bien avoir un bien très en dessous du prix du marché qui ne vous propose un rendement que de 2 ou 3% : ce ne sera pas une bonne affaire pour un investisseur immobilier locatif car même si il y a une décote : le rendement sera trop faible pour être intéressant une fois tous les frais réglés.

Si vous recherchez une résidence principale, ou souhaitez faire de l’achat/revente, alors le prix sera votre seul critère. Ce qui nous emmène au point suivant.

Comment définir le prix du marché?

Pour avoir une idée du prix de votre marché local, je vous recommande de faire le tour de 2 ou 3 sites comme Castorus.com, meilleursagents.com ou encore efficity.com. Cela vous donnera un prix moyen au m2 dans votre région (je vous donnerai également une application très utile pour vous aider sur ce point en fin d’article).

Si vous investissez près de chez vous, vous aurez l’avantage de mieux connaitre les quartiers et les secteurs plus ou moins chers et plus ou moins demandés (ce qui se reflètera dans le prix). Une fois cette estimation faite, je vous recommande de faire un tour sur seloger.com et leboncoin et de regarder si la moyenne donnée au m2 vous parait cohérente avec les annonces de votre ville.

Jeter un coup d’oeil sur quelques pages d’annonces vous donnera une meilleure vision du marché et des prix appliqués. Maintenant passons à l’étape suivante, nous allons voir 5 méthodes différentes pour vous aider à trouver une bonne affaire.

Comment trouver une bonne affaire en immobilier?

1/ Comment trouver une bonne affaire sur leboncoin ou seloger.com

Maintenant que vous avez défini approximativement le prix de votre marché local à partir de votre estimation du prix du mètre carré et de la moyenne des annonces proposées, vous allez pouvoir commencer vos recherches d’annonces intéressantes sur les sites Seloger.com et Leboncoin.com.

• L’avantage de passer par ces sites : vous pourrez avoir une vision rapide, en quelques clics, et sans bouger de chez vous de 80% des biens proposés à la vente.
• L’inconvénient de passer par ces sites : tout le monde passe par ces sites, car tout le monde sait qu’ils regroupent 80% des annonces. Vous devrez donc être rapide car les concurrents chasseurs de bonnes affaires sont nombreux.

Sur ces sites, vous allez rechercher tous les biens qui se trouvent en dessous du prix du marché que vous avez calculé (en divisant le prix donné par le nombre de mètres carrés). Ensuite vous allez essayer de savoir pourquoi ils sont en dessous de ce prix de marché (et il y a toujours une raison : travaux de rénovation à effectuer, mauvais emplacement, absence de vue ou de terrasse, etc…) et essayer de déterminer si il est facile ou non, et cher ou non de régler le problème de ce bien.

Par exemple, supposons que vous cherchiez un studio pour y investir : si vous trouvez un appartement qui est peu cher car il est extrêmement vétuste, mais qu’il est situé à un très bon emplacement et que vous pouvez rénover votre studio pour 5000 euros de travaux, le problème est facile à résoudre et c’est une potentielle bonne affaire.

Si le studio est peu cher car il est situé juste au dessus de la voie ferrée dans un quartier dangereux, vous ne pouvez rien faire pour améliorer les choses et les locataires détesteront certainement cet emplacement autant que vous : le prix bas n’en fait pas pour autant une bonne affaire.

Si vous avez un doute ou que vous ne pouvez pas juger correctement d’après les photos, n’hésitez pas à aller visiter. Et n’oubliez pas, Seloger et Leboncoin sont des sites qui ont beaucoup de traffic. Les annonces partent donc très vite. Si vous voulez faire une bonne affaire, il faudra effectuer un suivi régulier pendant un certain temps et être rapide lorsque vous repérerez un bien intéressant.

2/ Comment trouver une bonne affaire avec Castorus.com

Le site Castorus propose un outil très utile qui vous permet de déterminer depuis quand une annonce immobilière est en ligne (2 mois, 3 mois, 2 ans, cela sera affiché). Ceci est une information précieuse. Vous allez ensuite faire ceci : repérez les biens qui paraissent intéressants et dont les annonces sont là depuis très longtemps.

Souvent si les annonces sont là depuis longtemps, ce n’est pas nécessairement que le bien n’est pas de qualité : c’est qu’il est trop cher. Vous aurez donc tendance à trouver beaucoup d’annonces avec des prix trop élevés ou peu intéressantes.

Parmi les biens que vous trouverez, listez ceux qui vous semblent intéressants du point de vue de la qualité et de l’emplacement, et qui sont juste un peu trop chers pour être intéressants. Ensuite visitez les, puis appelez le vendeur et faites lui une proposition très loin en dessous du prix qu’il propose (-20%, -30%, n’hésitez pas, de toutes façons il vend trop cher et il le sait probablement).

Beaucoup de vendeurs refuseront votre offre, mais ils vous donneront aussi probablement leur prix plancher (du type « ah non, je ne vends pas en dessous de XXX »).

Du fait du temps que leur annonce est en ligne sans nécessairement avoir eu aucune offre (à cause du prix dissuasif), il est plus probable que vous trouviez un vendeur qui cède à votre prix par peur de ne jamais vendre, ou que vous vous trouviez face à quelqu’un qui sera plus enclin à négocier que si il avait mis son annonce en ligne il y a 3 jours (cas de figure dans lequel il est peu probable que votre proposition à -20% soit jamais acceptée).

Les avantages de la méthode : vous obtiendrez rapidement un prix plancher et si il ne vous convient pas, vous pouvez passer à un autre vendeur rapidement.

3/ Comment trouver une bonne affaire avec les agents immobiliers locaux

C’est une méthode de démarchage un peu plus « à l’ancienne » qui n’implique pas de passer par internet : allez voir en personne plusieurs agents immobiliers dans votre secteur et prouvez leur que vous êtes sérieux, solvable, et laissez entendre que vous avez une bonne situation, et que vous n’aurez aucun problème à acheter pour peu qu’ils vous trouvent un bien intéressant.

Demandez leur de vous appeler en priorité si ils rentrent un nouveau bien qui correspond à vos critères (petite surface, bonne rentabilité par exemple). Si vous êtes sympathique et que l’agent sent que vous êtes prêt à acheter rapidement et sans faire d’histoires, il n’y a pas de raison qu’il n’accepte pas votre demande.

Je n’ai rien eu à faire de plus que cela pour être appelé en priorité par un agent immobilier sur trois biens (48 heures avant qu’il ne poste les annonces sur son site internet officiel). Et sur les trois, deux de ces biens ont été vendus avant même que l’annonce ne soit postée.

Cette méthode vous donne l’avantage de la vitesse, ce qui est extrêmement important pour trouver de bonnes affaires. La plupart des bonnes affaires partent en quelques jours, visiter en premier vous donnera un avantage énorme sur vos concurrents investisseurs.

4/ Comment trouver une bonne affaire en ciblant les annonces qui manquent de visibilité

C’est probablement la méthode la plus chronophage de toutes mais également celle qui peut ramener les meilleures affaires.

Au lieu de cibler les agences populaires et les gros sites d’annonces : visez les petites agences qui n’ont que quelques biens, les sites d’annonces immobilières un peu perdus, et (pourquoi pas) les annonces dans les journaux spécialisés locaux.

Cela vous permettra de tomber sur des vendeurs marginaux. C’est à dire des vendeurs qui ne connaissent pas Seloger, Leboncoin, et qui n’ont aucune idée de quelles sont les agences les plus populaires. Leur ignorance de tous ces gros canaux de vente sera souvent synonyme d’une connaissance approximative du marché local, et vous permettra de trouver de très bonnes affaires.

Un vendeur qui s’y connait bien passe par l’agence avec la meilleur visibilité ou le site avec le plus de traffic afin de vendre au meilleur prix. Une personne âgée, une personne qui hérite et qui ne prend pas le temps de se renseigner passeront plus fréquemment par le premier canal qui leur sera proposé (petite agence marginale, annonce dans le journal, ou petit site d’annonce peu populaire).

J’ai trouvé ma meilleure affaire avec cette méthode en passant devant une petite agence qui n’avait que 5 biens à vendre, ne faisait pas partie d’une grande chaine et se situait dans une ruelle un peu perdue avec peu de passage.

5/ Comment trouver une bonne affaire avec le site RendementLocatif

Le site RendementLocatif est un portail très intéressant qui vous propose tout un panel d’outils pour vous aider à préparer un projet immobilier (et à trouver de bonnes affaires).

Si vous n’êtes pas spécialement fan de tout ce qui est calcul de rentabilité et d’épluchage de chiffres sur les petites annonces, le site propose un pluggin complètement gratuit que vous pouvez installer sur votre navigateur et qui calculera automatiquement la rentabilité immobilière des annonces des principaux sites immobiliers à votre place. Voici comment cela se présente :

Et voici le genre d’informations que vous pourrez y retrouver plus en détails :

Comme vous pouvez le voir ici : ce plugin enrichit donc (gratuitement) les annonces immobilières d’informations précieuses qui vous aideront à trouver la bonne affaire en un clin d’oeil et sans calculs compliqués (je vous invite cependant à toujours procéder à une revérification manuelle une fois les bonnes affaires triées pour plus de précision).

Pour installer (gratuitement) cet outil, il vous suffit de cliquer ici puis de vous rendre sur l’onglet « Simulateur » puis « Pluggin » (c’est un « petit plus » qui vous permettra de gagner du temps dans votre chasse aux bonnes affaires).

Conclusion

Nous avons vu ici 5 méthodes pour trouver de bonnes affaires en immobilier (certaines se faisant en ligne, et d’autres en présentiel) : vous pouvez choisir celle qui est la mieux adaptée à votre emploi du temps et à vos disponibilités, ou en combiner plusieurs pour de meilleurs résultats.

Et si cet article vous a intéressé, et que vous souhaitez en savoir un peu plus sur l’investissement immobilier (et la recherche de bonnes affaires), n’hésitez pas à laisser votre mail dans la box juste en dessous pour recevoir plus de contenu (ou à complémenter votre lecture par mon article « Acheter un appartement rentable : Guide et étude de cas« ).

Sur ce je vous dis à très bientôt sur le site!