A la recherche de mon troisième appartement

Vous l’avez peut être constaté mais en 2017, l’immobilier se porte bien. Comme détaillé dans l’article « où investir en 2017« , les conditions sont extrêmement favorables aux acheteurs car les taux d’emprunts sont très bas. Le problème est que qui dit conditions favorables dit aussi concurrence, négociations difficiles, et biens pas forcement évidents à trouver.

Malgré le contexte, je suis actuellement en pleines recherches de mon troisième bien immobilier.

A travers cet article je vais donc essayer de vous détailler à quoi ressemble une recherche immobilière dans un contexte tendu, et vous transmettre plusieurs choses que j’ai apprises au contact des agents immobiliers qui pourront vous être utiles.

En bonus vous aurez droit au récit détaillé de mes 2 pires visites (comme vous allez le voir, tout est loin d’être rose en immobilier) et nous verrons 2 méthodes permettant d’éviter de se faire arnaquer.

Zone tendue et occasions ratées

Tout d’abord pour situer le contexte, vous le savez peut être mais je suis de la côte d’azur, ce qui est sans doute la pire région après Paris pour faire de l’investissement immobilier : les prix y sont en effet très hauts et les rendements assez bas, la pression acheteuse est forte, bref on ne peut pas dire qu’un investisseur y joue en mode facile (vous retrouverez probablement de nombreuses similarités avec cette situation si vous souhaitez investir au coeur d’une grande ville française très dynamique).

Une fois les petites annonces immobilières soigneusement triées en passant par des sites comme seloger ou leboncoin, on ne se retrouve donc qu’avec une petite poignée de biens suffisamment rentables pour envisager une visite. Pour vous donner une idée, au début de ce mois-ci après avoir jeté un oeil à des centaines d’annonces je me suis retrouvé au final avec… 4 biens potentiellement intéressants. Sur les quatre, trois étaient déjà vendus.

On se retrouve donc confronté ici au premier problème de l’investissement en zone tendue : la vitesse. J’ai raté pas moins de 3 studios intéressants qui étaient partis avant même que je ne puisse avoir l’agent immobilier au téléphone.

Un bien relativement bien situé, dans une grande ville, et rapportant un rendement décent part généralement en quelques heures (ce qui, en temps que salarié travaillant entre 40 et 45 heures par semaine comme votre serviteur, laisse rarement le temps de se déplacer sur les lieux aussi vite qu’il le faudrait). Le problème est bien sûr d’autant plus fort sur les petites surfaces, car on se retrouve alors aussi en concurrence avec les marchands de biens qui arrivent en 30 minutes sur les lieux, carnet de chèque à la main pour régler en cash les meilleures affaires.

J’ai d’ailleurs eu au téléphone un marchand de bien qui m’a lui même avoué ne plus faire les petites surfaces dans la région parce que je cite « ça va trop vite » (cela dit c’est un propos à relativiser pour un investisseur long terme puisque les marchands de biens recherchent avant tout des biens extrêmement bien situés et très liquides sur lesquels ils pourront engranger une plus value rapide à moindre risque).

Au fait, par « biens à rendement décent » je tiens à préciser que je parle de rendements entre 7 et 8% brut, donc nous sommes loin de bonnes affaires aux rendements à deux chiffres comme on peut souvent en voir sur internet et comme je sais que certains peuvent en trouver dans des régions qui sont peut être un peu moins tendues et un peu plus rentables.

Cela dit j’ai quand même réussi à décrocher quelques visites, et là, attention aux pièges.

Les visites

En temps que particulier à l’emploi du temps chargé, on se retrouve généralement (hors coup de chance et réseau d’agents immobiliers tissé) à visiter des biens peu chers qui sont restés relativement longtemps sur le marché, donc des biens où il y a 99,9% du temps un problème majeur suffisamment important pour avoir fait fuir ventre à terre les marchands de biens et les autres investisseurs plus rapides.

C’est donc toujours avec le plus haut degré de suspicion que je vous recommande de faire une visite sur un bien très rentable qui est là depuis plus de quelques jours (c’est aussi malheureusement les seuls que je suis arrivé à visiter à temps jusqu’à présent).

Préparez vous donc à me suivre dans les entrailles de la bête à travers mes deux plus belles visites de biens rentables de ces dernières semaines.

Bien numéro 1 : le studio suspect

Il s’agissait sur le papier d’un petit studio dans une résidence récente, pas le meilleur quartier mais pas trop mal situé, proche de la fac et de la gare, vendu déjà loué (ce que je considère toujours être un plus en temps qu’investisseur notoirement fainéant; cela évite de chercher un locataire et rassure sur la demande locative sur le bien… si le locataire en place est de qualité bien sûr). Le prix était encore un peu haut mais rien qu’une bonne négociation ne puisse ramener à des niveaux intéressants.

Bref visite du bien : nous arrivons devant une petite copropriété à la façade neuve, parties communes en bon état. En attendant que le locataire nous ouvre, je pose ma première question à l’agent immobilier : après une rapide étude du quartier, j’ai constaté que l’appartement était selon moi loué environ 20 ou 30% au dessus du prix du marché. Je demande confirmation à l’agent et lui demande pourquoi (je précise que je n’investis pas ici dans ma ville directement, il s’agissait dont d’une pure estimation faite avec des annonces leboncoin). Il m’avoue que le bien est actuellement surloué.

Méfiez vous de cela si vous cherchez des appartements rentables : si le locataire actuel surpaye et que vous faites vos calculs prévisionnels en prenant le loyer en cours sans étudier votre marché, vous vous retrouverez à ne plus avoir assez pour régler les mensualités de votre crédit au premier changement de locataire. L’agent immobilier ne vous dira jamais de lui même qu’un bien est surloué.

Second problème, je lui demande pourquoi il est surloué (soit le propriétaire est un bon marketeur, soit c’est synonyme de problème potentiel), sa réponse : « vous savez quand le locataire n’est pas très solvable, en général, on loue plus cher. » Super. En plus de l’aspect moralement douteux de la situation (tirer profit de l’insolvabilité de certains pour les essorer encore plus financièrement, personnellement je ne cautionne pas spécialement) cela nous dit déjà que nous avons un locataire à risque et impossible à assurer par une garantie des loyers : c’est un premier drapeau rouge.

Nous entrons ensuite dans l’appartement dont la porte nous est ouverte par un « ami du locataire » qui est tout à fait poli mais qui a malheureusement l’air aussi sympathique que toxicomane. Les murs de l’appartement sont sains et en bon état mais l’intégralité du mobilier est brulé comme si l’on avait éteint des cigarettes volontairement dessus pendant plusieurs années (tout à fait curieux comme concept). La cuisine elle, est bonne à jeter aux ordures. La litière de 2 chats non vidée depuis une période de temps indéterminée déborde un peu partout sur le carrelage crasseux.

Je regarde la table basse sans arriver à croire ce que je vois dessus. Un flacon d’eau injectable et une cuillère en métal martelé.

Je me tourne aussitôt vers l’agent immobilier qui se met à légèrement bafouiller en me disant que c’est la première fois qu’il fait la visite de cet appartement.

Pour les plus innocents d’entre vous (ou ceux qui n’ont jamais vu la série « Breaking Bad ») : cuillère + flacon = kit d’injection d’héroïne.

Inutile de préciser que c’était cuit pour celui là.

Bien numéro 2 : la collocation douteuse

Second bien très rentable visité : un deux pièces divisé en 2 studios qui est loué en colocation. Je me dis que cela peut être intéressant : l’appartement a l’air refait à neuf, la division est bien faite et ce type de montage est souvent utilisé par des investisseurs pour augmenter la rentabilité des biens.

Cela dit je reste tout de même sceptique : la rentabilité est vraiment, vraiment haute (un peu plus de 10% ce qui dans ma région relève de l’impossible, à plus forte raison pour un bien en bon état et vendu déjà loué). Je vais donc le visiter : la façade est antédiluvienne mais les parties communes et l’appartement sont en bon état. Il est en rez de chaussée et les fenêtres donnent sur la rue ce qui n’est pas terrible mais l’emplacement est bon.

Je discute avec les locataires, 2 jeunes femmes très sympathiques (et apparemment non héroïnomanes). Elles n’ont clairement pas l’air de rouler sur l’or mais la rentabilité reste suffisamment intéressante pour justifier la prise de risque et la probabilité de loyer impayé est divisé par deux puisque 2 baux différents ont été signés. Pour moi même si ce n’est pas le bien parfait, les chiffres collent et je me sens prêt à faire une proposition dessus.

Pourtant quelque chose me dérange : le bien est trop rentable. Comme vous le savez, que ce soit sur les actions ou sur l’immobilier ma recommandation numéro 1 est de ne jamais investir dans quelque chose qui paie un gros rendement si on ne comprend pas précisément quelle est la source de celui-ci. Ici le bien me semble loué bien trop cher : les jeunes femmes pourraient louer 2 studios séparés pour le même loyer ou moins cher : c’est illogique, quelque chose ne va pas.

Je dis donc à l’agent que je suis prêt à lui faire une offre mais sous 2 conditions : je veux en savoir plus sur l’historique et le mode de gestion de l’appartement, et je lui demande si son agence peut me prendre le bien en gestion.

C’est un truc que je vous recommande : un agent immobilier (tout comme un banquier) n’hésitera pas à vous vendre des produits pourris pour la bonne raison qu’il est rémunéré à la commission et que c’est vous qui devez assumer ensuite tous les risques. Si vous leur donnez le bien en gestion (ou prétendez le faire), une part des risques (et des ennuis potentiels) restera de leur coté au lieu du vôtre, et vous verrez parfois apparaitre une sorte d’hésitation gênée dans les yeux de l’agent qui vous en dira long si il a « omis » de vous parler d’un problème majeur.

Ici l’agent m’assure qu’il peut me prendre le bien en gestion et me recommande d’appeler son chef pour plus de précisions. Le lendemain je m’exécute donc. La conversation s’est passée à peu prêt ainsi :

« Bonjour, j’appelle pour le 2 pièces en division, votre collègue m’a dit que vous pouviez me le prendre en gestion? »

« Euh non non Monsieur, on ne veut pas de ça. »

« Pourtant il m’a dit que vous gériez déjà des colocations? »

« Des colocations classiques oui, mais ça on en veut pas. »

Intéressant.

Je vous la fait courte : j’ai ensuite demandé des explications sur le refus de mise en gestion. Il s’avère en fait que cet appartement était géré par un particulier qui choisissait (encore une fois) des locataires à la limite de l’insolvabilité dont les dossiers étaient refusés par toutes les agences, ce qui lui permettait de surfacturer et d’augmenter sensiblement sa rentabilité (pour compenser le risque de défaut de paiement).

L’agent m’a ensuite expliqué que gérer le bien tel qu’il était actuellement était infaisable pour une agence (les mots « cauchemar de gestion » ont été utilisés), et que le passer en colocation classique ferait chuter la rentabilité d’environ 30%.

Comme vous l’imaginez bien, un loyer passant subitement de 1000 à moins de 700 euros par mois suffit à flinguer à coup sûr le plus solide des montages d’achat. Mais bien sûr, si vous ne tirez pas les vers du nez de l’agent, il vous laissera sans problème aller au casse pipe (du moment qu’il touche sa commission).

Conclusion (et pourquoi je vous raconte tout ça)

Vous me connaissez et vous savez que j’aime bien injecter une bonne dose de réalisme concernant le monde de l’investissement.

Trop nombreux sont les gens sur internet qui font croire que trouver un bien immobilier rentable est « facile » et qu’on peut avoir des rentabilités à 2 chiffres sans problèmes et sans prise de risque excessive. Je ne dis pas que c’est impossible, mais le message est que c’est loin d’être évident et que la masse de travail à fournir peut être très importante.

Cela va bientôt faire 2 mois de recherches intensives en ce qui me concerne et je n’ai pas encore fait une seule proposition (mais soyez assuré que je vous ferai un compte rendu détaillé lorsque j’aurai trouvé la bonne affaire… si je la trouve). L’essentiel, comme dans tout, c’est de persévérer.

Si vous décidez vous aussi de vous lancer dans l’investissement immobilier, comme en bourse : soyez prudent et n’y allez surtout pas à l’aveugle et sans formation. Posez des questions. Méfiez vous des hauts rendements. Méfiez vous des agents immobiliers. Discutez avec les locataires. Ne faites pas d’offre au hasard et ne faites confiance à personne.

N’hésitez pas à me dire si cet article vous a intéressé (j’y raconte un peu ma vie, donc c’est un peu moins objectif que d’habitude). Et n’hésitez pas à partager vos astuces pour trouver des biens rentables (ou vos pires visites) dans les commentaires.