Comment financer son investissement immobilier comme un pro

Dans cet article je voudrais parler d’optimisation de financement immobilier. Il existe en effet beaucoup d’articles expliquant comment trouver une bonne affaire) mais beaucoup moins détaillant comment bien financer son investissement immobilier (et ainsi éviter de faire des erreurs qui coûtent cher). Faire les bons choix de financement peut vous faire gagner des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, et optimiser ce poste est d’autant plus important si vous êtes un investisseur ou futur investisseur et que vous souhaitez multiplier les opérations.

Dans cet article, nous verrons donc :

• Si vous avez intérêt à financer votre investissement immobilier en cash ou à crédit
• Sur quelle durée vous devez emprunter pour sécuriser votre investissement
• Comment réduire le coût de votre crédit au maximum

Financer son investissement immobilier en cash ou à crédit?

Et bien cela dépend de votre situation et de ce que vous voulez faire. Si vous êtes dans une optique d’investissement (et que vous avez lu mon guide gratuit), vous savez que dans un contexte de taux bas comme en ce moment la meilleure solution est la plupart du temps d’acheter à crédit. Cela peut sembler contre intuitif au départ.

Quand j’ai démarré je me disais qu’il valait toujours mieux investir en cash car cela évitait de payer des intérêts à la banque. C’est vrai seulement j’avais négligé un détail important : investir cash ne permet pas de bénéficier de l’effet de levier de l’emprunt et utiliser cet effet de levier permet d’optimiser l’utilisation de votre capital et d’augmenter son rendement.

Par exemple, supposons que vous souhaitiez acheter un bien à 100 000 euros qui rapporte 6% par an, et explorons 3 méthodes de financement différentes :

1/ Entièrement en cash : votre rendement est de 6%, vous touchez 6000 euros par an de loyers sur 100 000 euros investis.

2/ 50% cash: vous mettez 50 000 sur la table, le reste à crédit. Vous touchez 6000 euros par an de loyers sur les 50 000 investis. Le rendement brut sur le capital investi est de 12% (bien entendu une partie ira rembourser les intérêts de la banque).

3/ 10% cash : vous mettez 10 000 sur la table, le reste à crédit. Vous touchez 6000 euros de loyers par an pour 10 000 investis. Votre rendement brut sur le capital investi est de 60%.

Bien entendu cette stratégie est utile dans le cadre de la construction de votre patrimoine puisque vous ne toucherez pas de loyers « entiers » tout de suite (une partie ira rembourser la banque), mais vous l’aurez compris, acheter à crédit et garder votre cash pour faire plusieurs apports vous permettra de vous constituer un patrimoine beaucoup plus important et beaucoup plus rapidement qu’un investisseur qui achète de l’immobilier 100% en cash.

Dans le premier cas avec 100 000 euros vous pouvez acheter un seul bien, dans le second cas vous pouvez par exemple en acheter 5 en faisant 5 apports de 20 000 euros.

Si vous faites le choix d’investir à crédit il y a cependant des règles à respecter :

-Si vous voulez investir en France (ou en Belgique), il n’y a théoriquement pas de minimum à apporter pour financer votre investissement, c’est à dire que la banque peut vous financer à 100 ou à 110% avec zéro argent. Cela dit il faut savoir que généralement les banques n’aiment pas beaucoup cela et seront plus rassurées si vous faites un apport personnel, même modeste. En plus de cela faire cet apport peut vous permettre d’augmenter votre cash flow mensuel ce n’est donc pas nécessairement une mauvaise chose.

-Si vous voulez investir en Suisse, les règles sont un peu différentes et un apport de 20% minimum de la valeur totale du bien que vous voulez acheter est généralement demandé. Ceci vous permet tout de même de bénéficier d’un bon effet de levier.

Une fois que vous avez déterminé le montant que vous allez payer en cash et le montant de votre futur crédit, il vous faut déterminer sur quelle durée emprunter.

Quelle durée choisir pour son emprunt immobilier ?

Plus la durée de votre crédit immobilier sera longue, plus le montant des mensualités que vous paierez sera faible. Il faut savoir cependant qu’un crédit long coute plus cher en terme de taux d’intérêt qu’un crédit court. Cependant, les taux étant aujourd’hui très bas la différence de coût entre un crédit court et un long est moins importante que ce qu’elle a pu être dans le passé.

Alors, vaut-il mieux emprunter sur une courte durée et rembourser le plus rapidement possible ou emprunter sur une durée plus longue et bénéficier de mensualités plus faibles?

Cela dépend de votre objectif. Si vous souhaitez financer uniquement votre résidence principale (et y habiter), il vaut mieux prendre une durée de crédit la plus courte possible pour que celui-ci vous coûte moins cher (tout en restant raisonnable sur les mensualités que vous pouvez assumer financièrement).

Dans le cadre d’un investissement locatif (et si vous n’avez pas d’objectif temporel spécifique du genre « être rentier dans X années »), je vous recommande par défaut de toujours emprunter sur la durée la plus longue possible (avec un maximum de 25 ans, car à mon sens au-delà le rapport coût supplémentaire du crédit/baisse de la mensualité devient vraiment mauvais).

Emprunter sur une durée longue possède deux gros avantages :

• Avoir des mensualités plus faibles (le montant de votre crédit immobilier ne pèsera pas lourd sur vos épaules chaque mois, ce qui vous permettra de sécuriser votre investissement. Et si vous avez une vacance locative plus importante que prévue ou un souci de locataire, la faible mensualité de continuer à assurer les remboursements tout en restant serein).

• Avoir un niveau d’endettement plus faible (payer une proportion plus faible de votre salaire chaque mois en remboursement de crédit) vous permettra d’être moins endetté aux yeux de la banque (qui sera donc plus encline à vous suivre sur de nouveaux projets). Comme vous le savez surement les banques ont tendance à vous bloquer si vous devez rembourser chaque mois plus de 33% de vos revenus. Prendre un crédit long vous permettra de rester plus facilement sous ce seuil.

Il faut savoir également que certains crédits sont modulables (à voir avec votre banque), c’est à dire que vous avez la possibilité d’augmenter ou réduire votre mensualité d’un certain pourcentage (pour moi la fourchette est de -10% à +30% sans surcoût) ce qui permet de rester adaptable en cas d’un éventuel changement de situation.

Cela dit comme vous pouvez le voir la fourchette est souvent asymétrique et il est bien plus facile d’augmenter la mensualité pour rembourser que de la diminuer, ce qui est un argument supplémentaire en faveur du fait de démarrer avec les mensualités les plus basses possibles (et donc de choisir un crédit long).

Maintenant que vous savez combien vous devez emprunter et sur combien de temps, il vous reste à trouver votre crédit et pour cela vous avez deux options : passer par un courtier ou démarcher les banques vous-même.

Faut-il passer par un courtier ou par sa banque pour emprunter?

La plupart du temps votre banque ne vous proposera pas d’entrée de jeu son meilleur taux (surtout si vous n’avez jamais investi).

Pour mon premier investissement immobilier, ma banque m’avait proposé un taux réellement atroce et je suis allé voir trois établissements différents (dont un spécialisé dans les crédits immobiliers) avant que ma banque ne décide finalement de me faire une contre-proposition beaucoup, beaucoup plus basse que celle qu’elle m’avait faite au départ (après que je lui ai présenté les offres de ses concurrents bien sûr).

Et je ne parle pas ici d’une économie de quelques euros mais d’une économie de 50 à 100 euros par mois sur les mensualités du crédit négocié. Cela vaut donc réellement le coup de prendre le temps d’optimiser son financement. Si vous avez du temps, vous pouvez aller voir les banques et faire les démarches vous-même mais il y a des inconvénients : vous ne pourrez voir que quelques banques (vous pouvez donc rater celle qui vous aurait fait la meilleure offre), et le processus est long et fastidieux.

La seconde option est de passer par un courtier en crédits.

Le rôle du courtier en crédits est de faire jouer ses partenariats avec des dizaines de banques pour vous proposer un financement au meilleur taux.

-Si vous souhaitez investir en France il vous faudra passer par un courtier en crédits « classique » qui vous proposera le taux le plus bas qu’il pourra obtenir auprès de ses banques partenaires. Une précision importante : il faut savoir que tous les taux immobiliers français sont d’indexés sur le taux européen EURIBOR (la différence entre les établissements se fait ensuite essentiellement sur les montants des marges de chaque banque).

-Si vous souhaitez investir en Suisse il vous faudra passer par un courtier en crédits hypothécaires enregistré et agréé par la FINMA (l’autorité de surveillance financière Suisse). C’est le cas par exemple de Moneypark qui pourra vous renseigner sur l’évolution des taux Suisses. Le système des prêts immobilier en Suisse est en effet légèrement différent du système français et les taux de crédits sont indexés sur un indice différent : le LIBOR.

Si vous êtes un travailleur frontalier franco-suisse vous avez donc l’option supplémentaire de profiter de cette différence d’indexation et de devises pour emprunter dans le pays où le taux est le plus avantageux pour vous, même si vous investissez dans un pays différent de celui où vous empruntez (si vous êtes dans cette situation je vous recommande de discuter de tout cela avec un intermédiaire financier spécialisé qui vous aidera à déterminer la meilleure option pour vous).

Si vous n’êtes pas frontalier vous n’aurez pas cette option et vous devrez recourir à un courtier local pour investir dans le pays de votre choix (mais rassurez-vous cela vous permettra déjà d’obtenir le meilleur taux parmi des dizaines d’options et de vous épargner ainsi des démarches souvent longues et fastidieuses).

Conclusion

J’espère que cet article vous aura été utile et vous aidera à choisir la meilleure solution de financement possible pour votre futur investissement immobilier (ou pour votre résidence principale), comme vous pouvez le voir, parfois les meilleures options sont contre intuitives : emprunter plutôt que de payer en cash, allonger la durée du crédit plutôt que de rembourser rapidement et ainsi réduire les mensualités, et aller voir d’autres banques plutôt que la vôtre, qui ne sera pas forcement celle qui vous permettra d’emprunter dans les meilleures conditions.

En vous souhaitant de futurs investissements fructueux.