Augmenter ses revenus avec l’immobilier : 5 méthodes pour gagner plus

Il existe une croyance assez répandue sur l’immobilier : celle que l’on ne commence à gagner de l’argent qu’une fois le crédit de son appartement remboursé, c’est à dire dans 10, 20 ou 30 ans. Si l’on se fie à cette croyance, augmenter ses revenus avec l’immobilier serait donc une tâche longue et fastidieuse.

Cette idée décourage beaucoup d’investisseurs potentiels, car ne pas récolter les fruits de son travail avant plusieurs décennies n’est pas nécessairement très motivant. Cependant, nous allons voir aujourd’hui que cette croyance est complètement fausse, et qu’un bon investissement immobilier peut vous permettre d’augmenter vos revenus mensuels dès l’instant où vous devenez propriétaire, potentiellement de manière importante.

Ce que vous apprendrez dans cet article :

• Ce qu’il faut faire pour augmenter ses revenus avec l’immobilier
• 5 méthodes différentes pour atteindre ce but
• Comment adapter votre manière d’investir à vos objectifs personnels

Comment augmenter ses revenus avec l’immobilier

On peut augmenter ses revenus grâce à l’immobilier simplement en créant ce que l’on appelle du « cash-flow » positif. Je m’explique.

Lorsque l’on fait un investissement immobilier locatif, on cherche généralement un bien qui a une rentabilité suffisante pour se payer tout seul, c’est à dire un bien qui rapporte un loyer supérieur aux mensualités du crédit plus les frais (et attention il y a toujours une grande quantité de frais, prévisibles et imprévisibles en immobilier).

Prudence donc : il ne suffit pas de trouver un appartement dont le loyer est de 500 euros par mois et la mensualité du crédit à rembourser de 475 pour que ce soit un investissement qui s’autofinance, car une fois tous les frais réglés, vous vous retrouverez surement à devoir payer de l’argent de votre poche tous les mois. Ceci parce que vous aurez négligé, les charges, la taxe foncière, les frais d’agence, l’imposition de vos loyers, ou la durée des vacances locatives dans vos calculs.

Mais donnons donc un exemple simple d’autofinancement : votre locataire vous verse chaque mois un loyer de 500 euros, vous devez rembourser à la banque 400 euros par mois pour votre crédit, et les frais généraux (charges, taxes, etc) vous coutent 100 euros par mois : ici le loyer est suffisant pour couvrir le crédit + les frais courants, donc votre investissement s’autofinance.

Maintenant supposons que votre locataire vous verse 600 euros de loyer chaque mois. Non seulement votre appartement s’autofinance, mais en plus, il vous paie 100 euros tous les mois. En faisant cet investissement, vous avez donc augmenté vos revenus de 100 euros par mois ET acquis un appartement gratuit.

Supposons maintenant que vous vous engagiez a plus grande échelle. Vous achetez un appartement qui vous paie un loyer mensuel de 1500 euros, et les mensualités de votre crédit sont de 800 euros. 1000 euros sortent de votre poche tous les mois une fois tous les frais réglés. Félicitations : vous venez d’augmenter vos revenus de 500 euros par mois. Une augmentation de salaire de 500 euros en une seule opération, cela vaut le coup de faire des efforts.

Bon maintenant que je vous ai donné tous ces chiffres pour illustrer mon propos, vous vous dites peut être que tout cela est bien beau sur le papier, mais vous vous demandez probablement si ce genre de rentabilité existe dans la vraie vie. La réponse est : oui et non.

L’immobilier est un marché ouvert, et sur un marché il y a nécessairement de la concurrence. C’est à dire qu’il est toujours possible de trouver de bonnes affaires, mais qu’en temps que particulier, les offres avec des rentabilisés monstrueuses n’arriveront probablement que rarement jusqu’à vos oreilles. Les meilleurs affaires partent souvent en moins de 24 heures sur le bon coin, et les « bons plans » en vente dans les agences n’arriveront jamais jusqu’à vous si vous ne vous rapprochez pas de votre agent immobilier. La recherche d’un bon investissement prend donc généralement du temps et des efforts. Pour vous aider à accélérer les choses, je vous invite à lire l’article comment trouver une bonne affaire en immobilier.

Il faut savoir cependant que trouver un bien monstrueusement rentable n’est pas la seule solution pour augmenter vos revenus avec l’immobilier, vous pouvez jouer sur plusieurs autres leviers différents que nous allons détailler dans le point suivant.

Augmenter ses revenus en augmentant son cash flow

Les 5 méthodes pour augmenter ses revenus

Pour créer beaucoup de cash flow positif (et donc plus de revenus) il existe cinq solutions :

• Trouver un bien avec une grosse rentabilité qui viendra couvrir les mensualités du crédit ET mettra de l’argent dans votre poche tous les mois (ce qui est possible mais demandera du temps et des recherches, les investisseurs étant des individus rationnels, ce genre de bonne affaire ne reste en général pas très longtemps sur le marché). Il vous faudra donc souvent « créer votre bonne affaire » en effectuant des travaux de rénovation afin de pouvoir louer plus cher.

• Augmenter la durée du crédit, ce qui aura pour effet de diminuer mécaniquement le montant de vos mensualités à rembourser. Sur 100 000 euros empruntés, des mensualités de 645 euros sur un emprunt à 10 ans se transforment en mensualités de 450 euros sur un emprunt à 25 ans. Passer de 15 à 25 ans vous permettra donc d’encaisser 200 euros de cash flow supplémentaires (vous remboursez moins vite votre crédit, mais l’appartement vous met de l’argent dans la poche tous les mois que vous pouvez réinvestir ou utiliser pour vos dépenses courantes)

• Multiplier les achats immobiliers : vous gagnez 100 euros de cashflow sur votre premier investissement, puis vous achetez un second appartement qui vous rapporte lui même 100 euros, puis un troisième, et ainsi de suite. Dans ce cas de figure, c’est la banque qui risque de calmer vos ardeurs après quelques achats mais en général il y a une certaine marge avant que ce ne soit réellement une barrière, tout cela dépend bien sur de votre situation financière, de vos revenus, et de la qualité de vos montages. Il faut savoir qu’investir avec un cash flow positif vous permettra de ne pas faire augmenter votre endettement aux yeux de la banque. En effet, les loyers sont pris en compte dans le calcul de vos revenus dans le système informatique de la banque qui dictera si ils peuvent vous prêter ou non. Si vos revenus augmentent de 500 euros par le biais du loyer et votre endettement mensuel augmente de 400 euros, la banque considérera que votre niveau d’endettement global n’a pas augmenté. Attention cependant ce n’est pas le seul facteur qu’ils prennent en compte pour vous prêter ou non. Si vous gagnez 1500 euros par mois et que vous avez  un million de dettes à leur rembourser, ils mettront probablement le holà même si tous vos investissements vous versent du cash flow.

• Utiliser beaucoup de levier (c’est à dire que vous empruntez un montant élevé par rapport aux capitaux dont vous disposez) : si vous investissez dans un bien très cher, par exemple un immeuble à 500 000 euros avec un rendement de 10%, vous aurez 50 000 euros de loyers versés et l’excédent après remboursement de la mensualité sera mécaniquement plus élevé. Cependant s’engager sur un montant élevé signifie également prendre des risquées élevés. Si une seule chose se passe mal, vous êtes engagé sur une grosse somme et il y a des risques que vous vous retrouviez dans une situation financière délicate. Il faut donc faire attention avec l’effet de levier en investissement, car c’est une arme à double tranchant.

• Mettre plus d’argent sur la table : si vous augmentez votre apport initial en cash, cela diminuera le montant de la mensualité, et augmentera donc votre cashflow mensuel à durée équivalente. Avant de faire cela il vaut mieux déterminer par un rapide calcul si le cash que vous prévoyez d’utiliser vous rapportera un meilleur rendement en étant utilisé comme apport dans votre investissement immobilier ou bien en étant placé ailleurs.

Ajuster son cash flow en fonction de ses objectifs

Suite aux points précédents, on peut se poser une question : faut-il nécessairement choisir d’obtenir le plus gros cash flow possible sur chaque investissement en allongeant toujours au maximum la durée du crédit lorsqu’on investit dans l’immobilier? Cela dépendra de vos objectifs personnels. Prenons trois exemples.

• Si vous avez 40 ans et que votre but est de partir à la retraite d’ici 15 ans, votre objectif prioritaire ne sera pas nécessairement d’augmenter vos revenus tout de suite, mais plutôt de toucher des loyers pleins dans 15 ans qui viendront remplacer en partie ou totalement votre salaire actuel. Ici votre intérêt sera donc prendre un crédit sur 10 ou 15 ans (et pas 25) pour atteindre votre objectif rapidement.

• Si vous êtes actuellement locataire, et que vous achetez en parallèle un appartement qui aura pour vocation de vous servir de résidence principale d’ici quelques années, vous avez également intérêt à raccourcir la durée du crédit. Disons par exemple que vous avez 20 ans aujourd’hui et que vous louez un studio pour un loyer mensuel modique. Et comme vous anticipez, vous vous doutez que lorsque vous aurez 35 ans, il vous faudra probablement un appartement plus grand pour votre compagne, vous et peut être, vos futurs enfants. Mais aujourd’hui, vous ne pouvez pas vous payer un appartement de deux ou trois pièces. Vous pouvez en acheter un à crédit vendu loué, et pendant 15 ans, les locataires paieront vos mensualités. Dans 15 ans, vous pourrez alors emménager dans votre appartement qui ne vous aura couté que peu d’argent. Ici, vous aurez donc intérêt également à ne pas prendre un crédit trop long.

• Si en revanche, vous cherchez à vous créer des sources de revenus supplémentaires, à augmenter la rentabilité de votre capital, à multiplier les achats immobiliers, ou à atteindre l’indépendance financière grâce au cash flow généré par votre parc immobilier d’ici quelques années, allonger au maximum la durée de votre crédit est probablement la meilleure solution.

Comme nous avons pu le voir dans cet article, l’immobilier est un investissement flexible qui peut s’adapter à vos préférences et à vos objectifs, il faut juste définir un plan d’action avant d’investir afin d’être sur de ne pas faire d’erreur dans la stratégie adoptée. Une fois ses priorités bien définies, l’investissement immobilier (tout comme l’investissement en bourse) constitue une solution de choix pour s’enrichir à long terme ou augmenter ses revenus dès maintenant.

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