Quel est le meilleur investissement immobilier locatif?

L’investissement en immobilier locatif est une formidable opportunité pour ceux qui souhaitent s’enrichir. Cependant, en immobilier, il est possible d’investir dans une grande quantité de biens. Parmi ces biens nous trouvons entre autres : les studios, les appartements, les parkings, les caves, les locaux commerciaux, et les immeubles de rapport. On peut donc se demander légitimement : quel est le meilleur investissement immobilier locatif parmi toutes ces options?

C’est la question à laquelle nous allons donner une réponse dans cet article. Pour cela je vous propose de commencer par analyser objectivement chacune de ces possibilités d’investissement, puis de voir laquelle est (à mon sens), la meilleure option.

Ce que vous apprendrez dans cet article :

• Les avantages et les inconvénients détaillés de chacun des principaux investissements immobiliers à votre disposition : parkings, immeubles, studios, appartements, locaux commerciaux

• Comment décider dans quel type de bien immobilier investir en priorité

• Quel est le meilleur investissement immobilier pour réduire votre risque et maximiser votre rendement

Analyse des différents types d’investissements immobiliers locatifs

Afin de déterminer quel est le meilleur investissement immobilier locatif, nous devons tout d’abord comparer les avantages et les inconvénients de chaque option afin de rendre un jugement objectif.

Investir dans un parking ou une cave :

Avantages des parkings/caves:

• Peu onéreux : ce sont des investissement qui vous engagent sur de faibles sommes, et vous pouvez commencer à investir rapidement. Il est toujours plus facile de trouver 5000 euros pour investir dans une cave ou un parking que de faire les démarches complexes nécessaires à l’investissement dans un appartement.
• Bonne rentabilité : bien sur cela dépend de votre marché immobilier local, mais les places de parkings offrent généralement des rentabilités supérieures aux appartements.
• Entretien minimum : pas de locataire qui viendra « casser » votre place de parking, et il est difficile de faire beaucoup de dégâts matériel dans une cave.
• Faibles frais : les charges sont peu élevées puisque la surface est très faible

Inconvénients des parkings/caves :

• Frais de notaire élevés : les frais de notaire sur les investissements de petits montants sont généralement assez élevés et peuvent venir gréver rapidement votre rentabilité, c’est un problème majeur sur ce type d’investissement (qui peut être contourné en achetant plusieurs lots, mais il faut alors un montant plus important)
• Pas de possibilité d’optimisation fiscale : second problème majeur, vous serez pleinement taxé sur les revenus de votre place de parking ou de votre sous sol loué sans possibilité de passer par les dispositifs d’optimisation fiscale que propose l’immobilier d’habitation
• Beaucoup de travail  pour des revenus au final assez faibles (recherche du bien, passage devant le notaire, recherche de locataires etc…)

Investir dans un studio :

Avantages du studio :

• Engagement financier plus faible que sur les grandes surfaces : en fonction de la ville dans laquelle vous cherchez, vous pouvez trouver de petits studios très abordables
• Bonne rentabilité : les petites surfaces ont typiquement une rentabilité meilleure que les grandes, c’est un atout majeur de l’investissement dans des studios
• Possibilités d’optimisation fiscale (via la location meublée entre autres)
• Charges et frais courants plus faibles que sur les grandes surfaces : la facture est moins salée lorsque vous devez réglez vos charges trimestrielles et votre taxe foncière

Inconvénients du studio :

• Tendance à avoir plus de vacances locatives et de changements de locataires : les résidents des studios sont typiquement plus enclins à déménager qu’une famille bien établie à qui vous louez un F2 ou un F3.
• Nécessité d’être sélectif sur ses locataires : en investissant dans des studios, vous aurez plus tendance (même si tel n’est pas toujours le cas bien sur), à avoir des locataires ou aspirants locataires dont la situation financière est difficile. Investir dans les studios vous oriente structurellement vers une population étudiante ou à faibles revenus. Il faudra donc être sélectif et/ou prendre une assurance loyers impayés.

Investir dans un appartement (F2, F3 ou plus) :

Avantages des appartements :

• Possibilités d’optimisation fiscale : comme pour les studios, vous pouvez faire de la location meublée ou utiliser tout autre dispositif d’optimisation fiscale s’appliquant à l’immobilier d’habitation
• Facilités de location : les F3 et les F2 surtout sont typiquement les biens les plus demandés à la location dans les grandes villes. Si vous avez un bon emplacement vous trouverez donc quasiment toujours un locataire rapidement
• Locataires plus stables et de meilleure qualité : Les locataires de ce type de bien sont typiquement des couples et des familles, donc des personnes aux revenus plus élevés et moins enclines à déménager fréquemment que dans le cas des studios

Inconvénients des appartements :

• La rentabilité chute proportionnellement à la surface : encore une fois ce n’est pas une règle absolue, mais plus l’appartement a tendance à être grand, plus la rentabilité a tendance à être mauvaise
• Engagement financier important : il faut généralement s’endetter de manière importante pour investir dans un F3 dans une grande ville
• Concentration du risque : si vous vous endettez massivement sur un seul grand F3 et que votre locataire cesse de payer, vous vous retrouvez avec de grosses mensualités à régler de votre poche à la banque
• Frais courants importants (charges, taxes foncières, etc, proportionnels à la surface du bien)

Investir dans des locaux commerciaux :

Avantages des locaux commerciaux :

• Rentabilité importante : elle est plus élevée que celle des appartements d’habitation
• Stabilité locative : les baux commerciaux sont généralement signés sur de très longues durées (9 ans et ils ne peuvent être résiliés que tous les 3 ans). Si la personne ou la société qui loue les locaux a une activité stable et qui fonctionne, il est peu probable qu’elle prenne soudainement la décision de déménager.
• Déconnection des prix avec le reste du marché : les prix des locaux commerciaux ne suivent pas nécessairement ceux des appartements d’habitation, leur valeur étant très liée au loyer que l’on peut en tirer
• Impayés moins nombreux que dans l’immobilier d’habitation

Inconvénients des locaux commerciaux :

• Offre de biens généralement peu importante : difficile à trouver une bonne affaire
• Bons emplacements généralement très surévalués : vous aurez rarement un gros discount dans un très bon quartier
• Engagement financier important
• Difficulté à estimer la future rentabilité (si locaux achetés vides)
• Période de vacance locative généralement longue si le locataire quitte les locaux
• Lourdeur des procédures administratives

Investir dans un immeuble de rapport :

Avantages de l’immeuble de rapport :

• Bonne rentabilité : il est généralement possible d’acheter des groupes d’appartements à prix bien plus faible qu’en les achetants individuellement, ce qui augmente mécaniquement la rentabilité
• Possibilités de négociation accrues : il y a généralement peu d’acheteurs pour des immeubles entiers, ce qui confère un pouvoir de négociation plus important
• Possibilités d’optimisation fiscale : comme pour les appartements mais à plus grande échelle
• Maitrise de l’intégralité des charges : pas de problèmes de syndic et de copropriété.
• Economies de frais de notaire : la taille fait qu’ils sont beaucoup moins élevé qu’un achat appartement par appartement

Inconvénients de l’immeuble de rapport :

• Engagement financier très important : les prix des immeubles de rapport sont généralement élevés
• Difficultés à obtenir le crédit : votre banquier rechignera probablement à vous prêter si vous souhaitez vous engager sur un demi million d’euros d’un seul coup
• Peu de liquidité si revente : comme il y a peu d’acheteurs, cela veut dire que vous aurez du mal à trouver une contrepartie si vous devez revendre votre immeuble pour une raison ou pour une autre
• Frais courants plus élevés : du fait du montant de l’investissement, tous les frais sont en proportion ce qui implique de gros besoins de trésorerie
• Risque élevé : vous concentrez tous les risques au même endroit en investissant dans immeuble de rapport. Si le quartier perd soudainement de son attractivité, et que la demande locative se tarit, tous vos appartements seront videront en même temps, ce qui peut être catastrophique. Vous vous faites également concurrence tout seul en ayant plusieurs bien à louer dans un même secteur. Enfin si il y a une catastrophe naturelle (conduite de gaz qui saute, ou séisme), tout l’immeuble en pâtira.

Quel est le meilleur investissement immobilier locatif?

Comme vous pouvez le voir, chaque investissement présente des avantages et des inconvénients spécifiques, et pour trouver le meilleur investissement immobilier, il faudra bien sur affiner en fonction de vos objectifs personnels, de votre situation financière et des bonnes affaires que vous pourrez trouver. Nous seront d’accord sur le fait que le meilleur investissement immobilier, c’est avant tout celui qui vous propose le meilleur rendement avec un minimum de risques. Donc studio, appartement, parking, local commercial ou immeuble de rapport, le premier critère de décision doit être la rentabilité, et le second ex aequo, l’emplacement (puisque cela déterminera la facilité que vous aurez a trouver des locataires, et qu’un bien rapportant théoriquement 15% sans locataire ne vous rapportera rien du tout).

Maintenant supposons que les rendements des biens que vous trouvez sur le marché se valent à peu prêt (et c’est souvent le cas). Disons qu’il y a quelques bonnes affaires dans chaque catégorie mais pas d’affaire extraordinaire qui vous saute aux yeux (les très bonnes affaires sont rares). Disons aussi que vous commencez avec un petit capital (là aussi, c’est souvent le cas). Existe-t-il un type d’investissement à privilégier qui soit meilleur que les autres? Existe-t-il un type d’investissement qui vous permette de vous enrichir à moindre risque, tout en offrant un bon rendement? Je pense que oui et je vais vous dire lequel.

Cet investissement miracle c’est…

Roulements de tambours…

Le studio meublé.

Pourquoi le studio meublé est (selon moi) le meilleur investissement immobilier

1/ Le studio meublé permet de réduire les risques

Certains sauteront peut être au plafond en lisant cet article parce que la question est souvent sujette à polémique (j’ai lu à plusieurs endroits sur internet que le « saint graal » pour devenir rentier immobilier était supposé être l’immeuble de rapport). A mon sens tout le monde se concentre bien trop sur le rendement et néglige un aspect essentiel de l’investissement (valable en bourse autant qu’en immobilier) : la gestion des risques.

Paul Tudor Jones, l’un des plus grands gérants de Hedge Fund de l’histoire a dit que l’objectif numéro 1 en investissement n’est pas de rechercher agressivement le profit et la rentabilité mais de jouer une défense parfaite (c’est à dire d’avoir son attention concentrée sur ce que l’on peut perdre plus que sur ce que l’on peut gagner). Le meilleur investissement immobilier, c’est donc celui qui vous offre un rendement maximum ET un risque minimum : la rentabilité pure ne fait pas tout.

Le studio a plusieurs avantages majeurs : possibilités de louer en meublé pour avoir une fiscalité extrêmement faible, frais courants réduits, rentabilité supérieure aux grandes surfaces. Mais l’avantage numéro 1 et qu’il permet de réduire son niveau de risque en diversifiant ses investissements. Si vous me donnez le choix entre 4 studios à 100 000 euros et un immeuble de rapport, un F3 ou un local commercial à 400 000 euros, je prendrais les studios dans pratiquement tous les cas de figures, et cela même si la rentabilité des grandes surfaces était un peu supérieure.

Si vous achetez à crédit (et c’est presque toujours le cas en immobilier locatif), le montant de 400 000 euros sera couvert par 4 locataires dans le cas de l’achat des 4 studios. Même si un locataire part, vous en aurez donc 3 autres pour rembourser le crédit. Même si 2 partent, vous n’aurez toujours que des demi mensualités à assumer. Sur une grande surface, si votre locataire s’en va, dégrade les locaux ou ne peux plus payer : vous devez assumer 100% de la (grosse) mensualité à verser à la banque.

Les studios permettent également d’étaler votre risque géographique : si une conduite de gaz explose, cela ne détruira pas vos 4 studios. Si un quartier n’est plus tendance et que la demande locative s’affaiblit, il vous restera 3 autres biens loués. La diversification est le facteur de base permettant de réduire le risque en investissement et les studios permettent de faire cela rapidement et efficacement.

2/ Les montants financiers engagés sont plus faibles

Avec le studio, vous êtes également engagé sur de petits montants : un studio demande peu d’avance de trésorerie à prévoir, les charges sont faibles, les taxes sont faibles, le montant des éventuels imprévus est faible. Je vous donne un exemple : il y a eu un problème avec le compteur d’eau sur un de mes studios. Je vous la fait courte mais le compteur a été mal relevé par la société d’eau et je me suis retrouvé avec un excédent d’eau monstrueux à régler (et bien sur j’étais dans une faille juridique qui ne me donnait aucune possibilité de recours). Le montant de mes charges à soudainement doublé (et je ne serais remboursé partiellement qu’en fin d’exercice). Si je suis engagé sur une grande surface, et que le montant de mes charges double soudainement (même de manière temporaire), je peux me retrouver en situation d’insolvabilité et être forcé de vendre. Si vos charges passaient de 500 à 1000 euros d’un seul coup, il y aurait de grandes chances que le loyer ne suffise plus à couvrir le crédit.

C’est certes un exemple personnel, mais il a pour but de faire passer un message simple : les problèmes arrivent. Votre boulot en temps qu’investisseur, c’est de faire en sorte qu’ils ne vous mettent pas en péril. Avec le studio, mon cashflow reste positif (parce que j’ai fais volontairement un montage large très large), et je peux attendre tranquillement le remboursement l’an prochain sans mettre en péril ma solvabilité.

Petite surface = petit montant = petit crédit = petits frais = petits imprévus.

3/ Vous bénéficiez d’avantages fiscaux et réduisez les frais

Une question vous traverse peut être l’esprit suite à la lecture des points précédents : si la diversification est essentielle, pourquoi alors, ne pas acheter 20 garages? Ne serait-ce pas là un meilleur investissement immobilier? Et ne réduirait-on pas d’autant plus le risque?

Et bien si, cela réduirait probablement les risques, mais il y aurait deux problèmes majeurs :

• Vous n’avez aucun avantage en terme de fiscalité en achetant un garage, vous êtes donc très fortement imposé sur les loyers que vous touchez, et ceci sans possibilité d’optimisation fiscale (puisqu’il ne s’agit pas d’immobilier d’habitation).

• Vous devez passer par la case frais de notaires à chaque fois que vous faites l’acquisition d’un bien ce qui viendra faire monter fortement la note finale et vous fera perdre de l’argent en frais de transaction. Plus votre transaction se fait sur un petit montant, plus les frais de notaire sont proportionnellement élevés. Acheter 20 garages (à moins que vous ne puissiez faire un achat en lots groupés, mais ceci est plutôt rare) vous coutera donc probablement une fortune en frais de notaires.

En revanche, le régime de la location meublée dans le cas d’un studio peut vous permettre de réduire votre fiscalité à quasiment zéro, et n’acheter que deux ou trois studios au lieu de 20 garages vous permettra d’éviter de donner trop d’argent aux notaires et aux agences immobilières.

4/ La rentabilité est plus élevée

Comme évoqué dans le point précédent, la rentabilité des petites surfaces est plus élevée. Pourquoi se priver alors et payer plus cher quelque chose qui vous rapportera moins d’argent?

Conclusion

J’espère que cet article vous aura aidé à y voir plus clair sur les différents avantages et inconvénients de la plupart des options d’investissement immobilier qui s’offrent à vous. Il y a certainement une part de subjectivité pour ce qui est de déterminer le meilleur investissement immobilier absolu, mais il me semble que le studio meublé propose de nets avantages par rapport aux autres options du marché. N’hésitez pas à me dire dans les commentaires si vous avez un avis différent sur le sujet.

Si cet article vous a été utile, n’hésitez pas à le partager et à suivre le blog sur les réseaux sociaux ou par mail.

En vous souhaitant des investissements fructueux.