L’immobilier coté en 2021 (opportunité ou futures faillites?)

La crise du covid a touché inégalement de nombreux secteurs en 2020 (et dans mes articles précédents je me suis intéressé surtout aux actions).

Dans cet article, nous allons observer un peu plus en détails ce qui s’est passé sur une des catégories d’alternatifs les plus populaires : les foncières cotées (qui ont l’avantage principal de payer des dividendes très supérieurs aux actions).

Nous y verrons entre autres :

• Comment les foncières ont tenu par rapport aux actions
• Les performances par secteur
• Le rendement actuel de ces placements
• Si le secteur constitue une bonne opportunité d’investissement pour 2021

1/ Foncières cotées (REITS) vs Actions en 2020

Observons tout d’abord quelles ont été les performances du secteur des foncières cotées comparativement aux indices boursiers en 2020.

(N.B. : J’utiliserai ici principalement des données U.S, car l’offre y est plus importante, et celles-ci sont plus simples à agréger que les données U.E).

L’indice immobilier a clôturé l’année à -5% (contre +18% pour l’indice S&P 500) : les actions s’en sont donc globalement bien mieux sorties que les REITS en 2020.

Cependant, cette moyenne cache de nombreuses inégalités en fonction des secteurs (comme nous allons le voir dans le point suivant).

2/ De fortes disparités entre les secteurs

Comme dans le cas des actions : les indices immobiliers ne sont qu’une moyenne des performances de plusieurs sous-secteurs.

Voyons donc ce qui s’est passé plus en détails en 2020 afin d’y voir plus clair :

Sans grande surprise, les secteurs avec les pires performances sont ceux qui étaient les plus exposés au virus (hôtels, resorts, commerces, etc), avec des retours moyens de -23% sur l’année.

Et sans grande surprise non plus, les secteurs qui ont le mieux tenu sont les secteurs immobiliers les plus défensifs : le stockage, les infrastructures, ainsi que les « e-reits » (l’immobilier lié au stockage de données, puisque nous en avons eu grand besoin durant la crise), dont les performances moyennes ont été quant à elles de +21%.

Comme vous pouvez le voir ici : les différents secteurs immobiliers font le grand écart en terme de performances. Et en fonction du positionnement de votre portefeuille de foncières : vous pouviez faire largement mieux ou largement moins bien que les indices cette année.

Voyons maintenant ce qui s’est passé du coté des dividendes.

3/ Quels dividendes pour l’immobilier coté?

Nous avons vu dans les points précédents qu’en terme de prix : l’année a été (en moyenne) négative pour les foncières. Voyons maintenant un peu ce qui s’est passé en terme de rendement.

Voici les niveaux de dividendes du secteur immobilier (comparé aux obligations) :

Les dividendes des foncières se sont maintenus au dessus de 4% (4.3% pour être précis, dans un contexte où les rendements des bons du trésor sont à 0, et ceux de l’indice S&P 500 à 1.8%).

Un phénomène logique dans le sens où beaucoup d’investisseurs ont « fui » les actifs jugés risqués (comme l’immobilier commercial par exemple) pour se réfugier sur les obligations d’état cette année.

C’est intéressant ici car historiquement, plus l’écart de rendement entre les taux dits « sans risque » et ceux d’un secteur sont élevés : plus les rendements futurs sont intéressants.

4/ Un « spread » au plus haut depuis la crise de 2008

Voici ci-dessous un graphique représentant l’écart de rendement entre les obligations d’état dites « sans risque« , et le secteur immobilier (aussi appelé « yield spread« ).

C’est une mesure assez suivie en finance car historiquement un spread positif et élevé est synonyme de rendements futurs élevés, et un spread négatif, de rendements futurs faibles (c’est un moyen de mesurer si un actif paie une prime de risque intéressante (ou non) par rapport à un autre).

Cet indicateur doit bien entendu être complété par une analyse plus fine des fondamentaux des valeurs dans lesquelles vous souhaitez investir.

Néanmoins, il peut être utile dans le cadre d’une analyse globale pour juger de l’attractivité d’un secteur par rapport à un autre.

(C’est simplement la matérialisation statistique du célèbre proverbe de Buffett « be fearful when others are greedy, and greedy when others are fearful« ).

Conclusion

Les foncières ont sous performé les actions en 2020. Cependant les titres de qualité ont réussi à maintenir leurs dividendes (si vous voulez 3 exemples concrets, vous pouvez relire mon article « 3 actions immobilières très rentables«  : toutes ont augmenté leurs paiements en 2020).

Le secteur des foncières sera donc un de ceux que je surveillerai en priorité en ce début 2021 pour d’éventuels renforts de positions. Les spreads sont au plus haut depuis la crise de 2008, ce qui a historiquement débouché sur des retours élevés.