Investir dans les REITS (ou foncières cotées) est une activité qui a été extrêmement profitable au cours de ces dernières décennies, puisque ces fonds particuliers ont rapporté des rendements près de 4 fois supérieurs aux indices boursiers sur la même période.
Dans cet article (et suite à de nombreuses questions reçues à ce sujet), je vous propose donc un petit tour d’horizon de l’univers des foncières cotées (aussi désignées sous l’acronyme de « REITS » aux Etats-Unis ou « SIIC » en France).
Au programme (entre autres) :
- Qu’est-ce qu’un REIT ?
- Les performances historiques du secteur des REITS
- Les différents types de REITS
- Les avantages clés des REITS
- Les inconvénients clés des REITS
- Investir dans des REITS de qualité (comment les trouver?)
Table of Contents
Qu’est-ce qu’un REIT ? (Zoom sur le secteur des foncières cotées)
Un REIT (Real Estate Investment Trust) et un fonds d’investissement en immobilier coté en bourse. Ces placements sont également désignés par l’acronyme de “SIIC” (pour Société d’Investissement en Immobilier Coté), ou encore simplement sous le nom de « foncières cotées ».
Tout comme les SCPI, ces sociétés se chargent de gérer un parc d’actifs immobiliers à votre place et vous reversent ensuite les loyers perçus sous forme de dividendes.
La seule différence est que les REITS étant des fonds cotés sur les marchés, il s’agit ici d’une classe d’actif qui se situe à mi chemin entre les actions et l’immobilier : les REITS bénéficient donc d’une plus grande liquidité et peuvent être achetés et vendus en un clic.
Une autre différence clé est qu’historiquement les REITS ont généré des performances nettement supérieures à celles de fonds plus classiques de type SCPI (ainsi qu’à celles des indices boursiers classiques, comme nous allons le voir dans le point suivant).
Performance historique du secteur des REITS
Voici ci-dessous un graphique présentant les performances historiques du secteur des REITS depuis 1997.
Comme vous pouvez le voir, les performances totales sont assez exceptionnelles avec des rendements quatre fois supérieurs aux actions sur la période.
Cependant attention pour nuancer tout cela : il faut savoir que cette période a été une période de baisse graduelle et continue des taux d’intérêts, ce qui est l’environnement économique parfait pour les foncières cotées et peut expliquer en partie l’ampleur de la surperformance.
Ceci dit les conditions générales n’expliquent pas tout : une large part de cette surperformance est simplement due à la qualité du business model des REITS, et au fait que l’immobilier répond à un besoin primaire qui est là pour durer (celui d’avoir un toit au dessus de la tête, que l’on soit un particulier ou un business).
De plus, ces performances supérieures ne sont pas le seul atout du secteur des REITS. En effet, les REITs sont initialement des fonds mis en place pour gérer un parc immobilier et collecter des loyers qu’ils reversent ensuite à leurs actionnaires : ils sont donc un véhicule d’investissement idéal pour les investisseurs de rendement.
Dividendes du secteur des REITS
Les REITS bénéficient d’une structure fiscale particulière qui leur permet d’éviter la double taxation à laquelle sont sujettes la plupart des sociétés tant qu’ils reversent au minimum 90% de leurs revenus à leurs actionnaires sous forme de dividendes.
Cette forme juridique particulière leur permet donc de privilégier les distributions, ce qui se traduit par des dividendes 2 à 3 fois plus élevés que sur des actions ordinaires.
Comme vous le voyez ici, les REITs ont permis de toucher des dividendes deux à trois fois supérieurs aux actions (sans compenser leurs distributions par des pertes en capital, comme c’est souvent le cas sur les actions à haut rendement de mauvaise qualité).
Et si ces 4% ne vous suffisent pas, gardez en tête qu’il s’agit ici de la moyenne de l’indice, et qu’en s’orientant vers des REITS individuels, il est possible de trouver des rentabilités nettement supérieures dans le secteur.
Cependant, comme dans le cas des actions à haut dividende il faut être plus méfiant et sélectif sur les REITS à haut rendement que sur les autres, et bien comprendre le type de REIT auquel on à affaire ainsi que son business model.
Différents types de REITS
Il faut savoir également que le secteur des fonds immobiliers cotés est extrêmement vaste et riche et qu’il contient lui-même de nombreux sous-secteurs (qui ont performé très différemment à travers les décennies et qui paient aussi des niveaux de dividendes très variables).
Le secteur des REITS américains côte actuellement plus de 220 fonds ce qui peut rendre les choses un peu complexes si l’on ne sait pas trop où commencer pour trouver de bonnes idées d’investissement.
Voici un petit graphique des principales catégories de REITS :
On compte donc (entre autres) parmi les différents secteurs dans lesquels opèrent les foncières cotées :
- L’Immobilier commercial (bureaux, centre commerciaux)
- L’Immobilier d’habitation (appartements, immeubles)
- L’Immobilier médical (hôpitaux, centres de soins à la personne)
- L’Immobilier de stockage (entrepôts, location de box, archivage)
- Les centres de données, pool de serveurs (data center REITS)
- Les Hôtels, resorts, centres de vacances, etc…
Chaque secteur est représenté par des fonds spécialisés spécifiques, et chaque secteur possède une sensibilité économique qui lui est propre. Par exemple :
- Les REITS les plus défensifs sont généralement ceux orientés plutôt sur les secteurs du stockage, de l’immobilier résidentiel ou de l’immobilier médical (ils sont moins vulnérables lors d’une récession que d’autres REITS).
- Les REITS les plus procycliques sont ceux qui détiennent des hôtels, des centres de vacances ou ce genre de business par exemple, car leur taux d’occupation chutera aux premiers signes d’un ralentissement économique.
Créer un portefeuille de REITS diversifié peut donc permettre de profiter de différents types d’environnements économiques, et ajuster son positionnement peut permettre d’avoir une allocation plus offensive ou plus défensive (en fonction de vos préférences personnelles).
Comme nous avons pu le voir brièvement ici : investir dans les foncières cotées présente donc de nombreux avantages (mais aussi certains inconvénients), que nous allons le voir un peu plus en détails dans les points suivants.
Avantages clés des REITS :
- Performances historiques solides : Comme nous l’avons vu précédemment, les REITS sont un des rares secteurs a avoir battu les actions sur plusieurs décennies.
- Dividendes supérieurs : Les REITS permettent également de dégager des dividendes supérieurs du fait de leur business model et de leur structure fiscale particulière.
- Investissement immobilier totalement passif : A l’inverse de l’immobilier physique, les REITS vous permettent de gagner en exposition sur le secteur la pierre sans bouger de chez vous, avec des instruments très liquides et 0 temps de gestion.
- Bons instruments de diversification : Les REITS peuvent être inclus sans problème dans un portefeuille classique pour le diversifier puisqu’il s’agit d’un secteur situé a mi-chemin entre la pierre et les actions.
Cette liste d’avantages importants peut laisser penser que les foncières cotées sont l’investissement idéal pour du long terme, mais attention tout de même : comme tout placement il y a aussi des risques (et des inconvénients) à garder en tête.
Inconvénients (et risques) clés des REITS :
- Performance historique boostée par une période favorable : Nous sortons actuellement d’une période de 30 ans de baisse continue des taux d’intérêts, facteur qui a grandement contribué aux performances historiques exceptionnelles des REITS. Les performances futures ne seront donc peut-être pas aussi fortes que celles que nous avons pu connaitre.
- Plus volatile que de l’immobilier physique (ou des SCPI) : Les REITS ayant une volatilité proche des actions, leur prix n’a pas été épargné durant des périodes boursières difficiles telles que la crise de 2008. L’immobilier physique résidentiel reste donc par essence un investissement plus défensif que la pierre-papier.
- Attention aux dividendes élevés : Certains lecteurs ont tendance à voir dans les REITS la classe d’actifs parfaite pour un investisseur de rendement mais ne vous y trompez pas : des coupes de dividendes peuvent facilement survenir sur les REITS mal gérés (cela arrive régulièrement).
- Analyse du secteur pas nécessairement facile : Un des facteurs qui fait que j’ai mis si longtemps à aborder le sujet des REITS sur le site est simplement qu’ils ne sont pas faciles à analyser. Vous aurez besoin de données particulières (qui sont disponibles quasi exclusivement sur leurs propres sites web) pour pouvoir analyser leur niveau de sécurité, leur potentiel, et leur valorisation (par exemple, des ratios boursiers classiques tels que le PER sont inopérants sur le secteur des REITS et ne vous diront rien sur la société).
Investir dans des REITS de qualité
Investir dans des REITS de qualité peut vous permettre de dégager des performances encore supérieures à celle des indices de foncières cotées classiques présentés ci-dessus.
Un exemple que j’ai souvent cité sur le site dans le passé est celui de Realty Income qui a rapporté des performances historiques moyennes de 17% par an.
Dans un article posté l’an dernier, j’avais également présenté plus en détails 3 foncières cotées très rentables (sélectionnées en suivant ma grille d’analyse) dont voici les performances par rapport à un indice REIT classique à un an :
Cependant ne vous y trompez pas : comme dans le cas des actions, choisir des REITS individuels est un processus à double tranchant qui peut vous conduire à sur ou a sous performer fortement en fonction de la qualité de vos décisions.
Les REITS ne sont en aucun cas une classe d’actifs « miracle » et (comme toujours en investissement) de nombreux pièges existent.
Un exemple de sous performance massive avec le REIT Washington Prime Group (WPG) ci dessous :
Quelques trucs pour choisir des REITS de qualité
Comme nous avons pu le voir ci-dessus, investir dans des REITS de qualité peut vous permettre de dégager des performances très intéressantes, cependant il ne faut pas se tromper dans ses choix. Voici donc quelques uns de mes critères de sélection personnels pour vous aiguiller.
Un REIT de bonne qualité doit :
- Avoir un cashflow global (et un dividende) en augmentation depuis au moins 10 ans
- Opérer dans un secteur peu pro cyclique et avoir un business model robuste (j’ai tendance à éviter par exemple tout ce qui est hôtels et centres de vacances)
- Avoir un dividende sûr et bien couvert par le cashflow de la société (la sécurité du dividende est essentielle pour un investisseur de rendement : vous devez savoir l’évaluer avant d’investir)
- S’échanger à un niveau de valorisation raisonnable (surpayer ses REITS débouchera sur de faibles rendements futurs, achetez les au prix juste, ou mieux, avec une décote)
- Avoir des perspectives de rendement supérieures à la moyenne (car un REIT qui offre des perspectives de croissance médiocres et des dividendes médiocres aura peu de chances de surperformer son secteur à long terme)
Conclusion
J’espère que vous aurez trouvé des choses utiles dans ce bref tour d’horizon du secteur des foncières cotées!
Pour ceux qui sont intéressés plus avant par les REITS, j’explique en détails dans la nouvelle formation « bourse à haut rendement » du site quels ratios vous devez regarder en priorité, où les trouver, comment les analyser et comment trouver (simplement) les meilleures opportunités du secteur parmi les plus de 220 fonds immobiliers cotés sur les marchés.
J’y inclus également une liste des meilleurs payeurs de dividende du secteur pour vous permettre de réduire votre univers d’investissement (ceux qui ont augmenté leurs dividendes depuis 10 ans ou plus), et des fichiers excels de données fondamentales réalisés par mes soins (et que vous aurez beaucoup de mal à trouver ailleurs, car ces chiffres ne sont pas disponibles sur des bases de données gratuites tels que zonebourse ou boursorama) qui vous permettront d’évaluer simplement la valorisation et le potentiel de croissance d’un REIT.
Si tout cela vous intéresse, vous pourrez trouver plus d’informations sur ce programme en cliquant ici (cette formation restera ouverte jusqu’à dimanche prochain).
Et sur ce je vous dis à très bientôt pour un prochain article !
Bonjour, merci pour ce tout d’horizon.
Je suis cependant surpris de lire que l’immobilier réel est plus sécurisant. Avec les frais, les taxes (on n’est jamais propriétaire car il faut payer des taxes à vie, des taxes qui vont toujours plus augmenter), une hausse très probable des taux d’intérêts en france d’ici quelques années qui fera chuter les actifs immobiliers…. Alors que les actions peuvent être revendues en quelques secondes, protégées par des puts, arbitrées, qui plus est en dollars, … La volatilité des marchés boursiers crée de plus de belles occasions..
Bonjour Michel,
D’un point de vue sécurité, il s’agit d’un commentaire purement basé sur la volatilité de chaque actif ici. En 2008 par exemple, les foncières cotées ont chuté de concert avec l’ensemble du marché, alors que l’immobilier résidentiel situé dans des emplacements de qualité n’a que peu ou pas été impacté.
L’immobilier physique résidentiel a donc une résistance aux crises et aux krachs boursiers que les foncières cotées n’ont pas forcement ;
Bien Cordialement
Hello Michel,
Je serais plus nuancé car tu as as la possibilité de gagner beaucoup d’argent avec l’immobilier tout en réduisant l’impôt à sa portion la plus congrue grâce à la co-location avec le régime loueur meublé non professionnel.
Evidemment la performance « total return » inclus les dividendes et part de l’hypothèse qu’ils sont entièrement réinvestis au fur et à mesure, or vous allez vous faire dégommer par l’impôt sur les dividendes, contrairement aux tires de sociétés qui réinvestissent directement leurs bénéfices. Je ne dis pas pour autant que c’est une mauvaise idée d’investissement.
Bonjour Sébastien,
Effectivement, la fiscalité est exclue de ce calcul, et les REITs sont mieux indiqués fiscalement pour des personnes qui ont besoin de consommer cette source de revenus complémentaires, ou pour des raisons de diversification.
La situation la plus fiscalement optimisée pour un investisseur européen reste le PEA mais malheureusement cela oblige à se concentrer en actions européennes, limite les possibilités coté diversification internationale et alternatifs, et il y a un plafond.
La fiscalité reste malheureusement un mal nécessaire avec lequel nous devons composer au mieux (ceci dit, même avec la fiscalité incluse, les retours des REITS restent très supérieurs à ceux de la majorité des placements) ;
Bien Cordialement
Bonjour,
Article intéressant mais je souleverai quand même quelque chose.
Pour ma part, les REIT où l’immobilier est surtout commercial, je ne mets pas dessus.
C’est un des secteurs les plus volatils en terme de REITS..
Avec Amazon qui prend de plus en plus d’ampleur, les groupes qui n’ont pas pris le tournant du web.ferment les uns après les autres.
Il faut associer à ça la montée du ecommerce en général qui propose des prix attractifs.
J’ai quelques REITS en tête comme Macerich qui n’arrête pas de dégringoler, Washington Prime Group que vous avez évoqué ou encore CBL & Associates Properties.
L’exemple de CBL & Associates Properties.est incongru car ils continuent à faire des bénéfices qui s’accroient et pourtant la valeur boursière chute.
En clair, un secteur où il faut être extrênement prudent!!
Bonjour Alexis,
Effectivement, comme il y a de bonnes et de mauvaises actions, il y a de bons et de mauvais REITS (et miser sur les mauvais peut être assez coûteux).
Certains sous secteurs font actuellement face à des difficultés (comme les centres commerciaux par exemple), alors que d’autres sont en pleine expansion et capitalisent sur de nouvelles tendance (comme les Data Centers qui bénéficient directement du boom du Cloud depuis quelques années).
Le tout est de bien comprendre le business model d’un REIT ainsi que ses perspectives avant d’envisager d’y investir ;
Bien Cordialement
Effectivement les REIT délivrent un dividende plutôt élevé.
J’ai eu un détachement de coupon de 2,36% sur le tracker REIT de mon assurance vie en juillet.
Sachant qu’il y a deux distributions par an, ça fait du 4,5%/an environ. Plutôt intéressant !