Pourquoi investir dans l’immobilier locatif?

Investir dans l’immobilier locatif est l’une des meilleures décisions que l’on puisse prendre si l’on désire s’enrichir et se constituer un patrimoine en démarrant de zéro. Voici en quelques lignes les cinq points essentiels qui en font un investissement imbattable.

1/ Vous n’êtes pas obligé d’avoir de l’argent pour investir dans l’immobilier locatif

Beaucoup se tiennent à l’écart de l’immobilier car ils pensent qu’il faut de grosses sommes d’argent pour commencer à investir (j’avais moi même cette croyance au début). Dans les faits ce n’est pas le cas et vous pouvez démarrer avec très peu. Comment, me demanderez-vous? En utilisant votre atout majeur : La Banque. Si votre projet d’investissement immobilier locatif tient la route (comprenez que le montant des loyers reçus nets de tous les frais à régler est supérieur au montant du crédit que vous devrez payer), la banque vous prêtera l’argent pour financer votre projet. Un exemple concret : vous encaissez 600 euros de loyer par mois, vous devez rembourser 400 euros par mois de crédit, la banque vous dit : on finance. Vous avez mis zéro euros sur la table, et vous vous êtes enrichi d’un appartement (et potentiellement du différentiel entre le loyer et le crédit en bonus). Cette utilisation de l’argent de la banque (et indirectement de celui du locataire) vous permet de bénéficier d’une force financière puissante (surement la plus puissante avec les intérêts cumulés) : l’effet de levier.

2/ Vous avez un rendement gonflé par l’effet levier

L’effet de levier en finance fonctionne grosso modo de la même manière que dans le monde physique : il vous permet de soulever de lourdes charges (financières) avec très peu de moyens. Il est modulable et vous permet d’obtenir des rendements que vous ne pourriez jamais avoir sans lui. Par exemple si vous mettez 10 000 euros sur la table, vous empruntez 90 000 euros pour acheter un appartement à 100 000 euros. Sur les 10 000 euros que vous aurez posé, vous encaisserez les 600 euros de loyers chaque mois versé par votre locataire dès le premier mois. Soit en annualisé 600 x 12 mois de loyers = 7200 euros. Vous encaissez 7200 euros sur vos 10 000 euros investis, soit un rendement annuel de 72% sur votre capital. Absolument imbattable. Et moins vous mettez d’argent sur la table, plus votre rendement est élevé (mais plus le crédit sera long pour conserver des mensualités raisonnables, c’est pour cela qu’il convient de bien faire ses calculs à l’avance).

3/ Vous pouvez gagner de l’argent dès le jour 1

Ce troisième point découle des deux précédents. Je pense qu’il est important de le préciser car beaucoup de gens pensent qu’on ne peut gagner de l’argent qu’une fois le crédit remboursé (c’est à dire dans 10 ou 20 ans) mais ce n’est pas le cas. Si le rendement du bien est suffisant (ou que vous faites un apport important en cash pour réduire les mensualités), vous commencez à gagner de l’argent tout de suite puisque vous créez ce que l’on appelle un cash flow positif. Concrètement : vous encaissez un loyer de 600 euros, vous remboursez un crédit de 400 euros, les frais généraux (charges, taxes, etc) vous coutent 100 euros par mois, il vous reste 100 euros qui vont directement dans votre poche. Félicitations, votre salaire mensuel vient d’augmenter de 100 euros et ce dès le jour 1! Si vous souhaitez en savoir plus sur cette possibilité, je vous renvoie vers l’article suivant qui propose 5 méthodes pour augmenter ses revenus et son cash flow simplement en immobilier.

4/ La volatilité est réduite

Les prix de l’immobilier sont en règle générale plus stables et moins volatils que ceux des actions par exemple (c’est à dire qu’ils fluctuent bien moins violemment). Si vous ne me croyez pas, croyez la banque. Est-ce que vous avez déjà essayé d’aller voir votre banquier et de lui demander de vous prêter de l’argent pour acheter des actions en utilisant le mécanisme du levier évoqué ci-dessus? Demandez lui un prêt à 2% pour acheter des actions qui ont historiquement un rendement de 7% à long terme. Sur le papier le deal est bon, vous encaissez 7, vous payez 2%, il reste 5% dans votre poche. Seulement la banque n’acceptera jamais. Parce que les actions sont perçues comme plus risquées et plus fluctuantes que la pierre (je précise que ceci est à relativiser, il est tout à fait possible d’investir en bourse en minimisant les risques). Si je vous dis cela, c’est pour que vous relativisiez sur le niveau de risque que l’immobilier représente. Le banquier par nature veut revoir son argent (augmenté d’un joli taux d’intérêt) et déteste les risques, si il vous prête, c’est qu’il sait qu’il prend un risque très mesuré.

5/ Investir dans l’immobilier locatif permet d’alléger sa fiscalité

Ah la fiscalité! Ce détail sournois que tout le monde oublie et qui vient anéantir les rendements juteux! Et bien justement, l’immobilier vous permet d’obtenir une fiscalité plus qu’avantageuse, avec plusieurs régimes fiscaux disponibles dont vous tirerez plus ou moins de bénéfices en fonction de votre profil d’investisseur et de votre tranche d’imposition (micro BIC, réel simplifié, etc…). La fiscalité est toujours un sujet complexe mais sachez d’emblée que vous bénéficiez d’un abattement « automatique » de 30% sur l’imposition des loyers d’un bien loué vide et de 50% sur les loyers d’un bien loué en meublé (et qu’il est possible de faire bien mieux que cela avec un peu d’astuce dans son montage, et tout cela légalement, je le précise 😉 )

J’espère que tous ces éléments ont su vous convaincre des avantages énormes qu’il y a à investir dans l’immobilier locatif, si cela vous a intéressé, vous pouvez continuer votre lecture ici pour savoir comment devenir rentier en investissant dans la pierre, et ici pour savoir comment trouver une bonne affaire en immobilier. N’hésitez pas à poster un commentaire si vous avez des questions!