Effet de levier financier : Comment avoir des rendements de 1000% sur ses placements

Il y a une question que je reçois très souvent : Comment faire pour obtenir de (très) gros rendements sur ses investissements? La réponse est simple. Concrètement, il n’existe que 2 manières de procéder. La première c’est d’acheter des actifs excessivement risqués (ce qui est rarement une bonne idée). La seconde c’est d’acheter des actifs plus sûrs, et d’utiliser l’effet de levier financier pour booster leur rendement.

Cependant comme rien n’est gratuit dans la vie (vous vous en doutez), il faut savoir qu’utiliser l’effet de levier est un processus à double tranchant. Bien utilisé, le levier peut augmenter significativement les rendements jusqu’à des niveaux impossibles à atteindre avec des méthodes classiques. Mal utilisé il peut conduire à une perte totale et rapide du capital placé, voire à la faillite personnelle.

Je voudrai donc revenir plus en détails aujourd’hui sur ce qui constitue une bonne et une mauvaise utilisation de l’effet levier en investissement.

Ce que nous verrons dans cet article :

• Ce qu’est l’effet de levier financier
• Les 2 facteurs centraux à considérer lorsqu’on veut l’utiliser
• Les modalités relatives à l’utilisation du levier en bourse
• Les modalités relatives à l’utilisation du levier en immobilier

Qu’est-ce que l’effet de levier financier?

Dans sa définition classique, le terme « effet de levier » est généralement utilisé pour désigner toute stratégie financière qui a pour but d’amplifier les gains ou les pertes potentielles d’un investissement.

Plus faire cela, la méthode la plus couramment utilisée est d’emprunter de l’argent que l’on a pas dans l’espoir de l’investir à un taux plus élevé que celui auquel on l’emprunte (ce qui sur le papier permet théoriquement de gagner de l’argent à l’infini à partir de rien ou de pas grand chose).

On parle de « levier » car ce processus permet de faire levier d’une petite somme d’argent pour toucher des rendements parfois très élevés (que l’on ne pourrait jamais obtenir sans avoir recours à ce processus).

Un exemple concret d’application de l’effet levier

Mon cousin place son argent sur un Livret à 0.75% d’intérêts. Et personnellement je suis un bon investisseur mais je n’ai que peu de capital. Je propose a mon cousin de lui emprunter son argent pour investir, moyennant quoi je lui paierai un intérêt de 2% par an ce qui est bien mieux que son Livret. Et comme je suis un investisseur malin, je n’ai pas trop de mal à trouver des titres qui paient 5% par an. Je garde donc 3% pour me payer moi et donne 2% à mon cousin.

Si mon cousin me prête 100 000 euros, je gagne 3000 euros par an sur de l’argent qui ne m’appartient pas. J’utilise son argent pour démultiplier mes profits potentiels. Et lui gagne plus que si il l’avait laissé placé sur son Livret, donc dans l’absolu tout le monde est gagnant.

Si j’arrive à placer l’argent de mon cousin à 8% d’intérêts et qu’il possède 200 000 euros d’économies qu’il accepte de me prêter en intégralité, je gagne 12 000 euros par an… à partir de rien et alors que je n’ai moi même que très peu d’argent (pratique d’être un bon investisseur).

La bonne nouvelle c’est qu’il n’y a pas besoin d’avoir un proche abondamment pourvu question capital pour pouvoir appliquer cette stratégie sur le terrain : vous pouvez emprunter de l’argent auprès d’institutions financières. C’est ce qu’on appelle investir sur marge en bourse, et acheter à crédit en immobilier.

Dans le cas d’un investissement « sur marge », vous pouvez par exemple déposer 10 000 euros sur un compte boursier et les utiliser pour placer sur des produits qui en valent 100 000. On dit que vous êtes alors en « levier 10 ».

Si votre investissement de 100 000 euros monte de 10% il vaudra 110 000 euros. Comme vous n’avez investi que 10 000 euros et que vous encaissez un gain de 10 000 euros, vos gains sont donc de 100% sur la capital investi.

Si votre investissement à 100 000 euros double et passe à 200 000, vous aurez des rendements de 1000% sur les 10 000 euros que vous avez initialement investi. Cette perspective fait souvent tourner les têtes.

Cependant il y a une mauvaise nouvelle (vous vous en doutez), c’est que gagner de l’argent en utilisant du levier est loin d’être simple et que cette méthode expose à des risques significatifs (entre autre de perte intégrale du capital et de faillite personnelle).

Voyons donc plus avant comment utiliser l’effet de levier sans se mettre dans une position excessivement dangereuse.

Les 2 facteurs centraux à considérer lorsque l’on veut utiliser du levier

Vous l’aurez compris à travers les exemples donnés précédemment : 2 facteurs centraux impacteront les résultats que vous obtiendrez en investissant en levier :

• Le niveau des taux d’intérêts auxquels vous pourrez emprunter (si vous pouvez emprunter de l’argent gratuitement ou quasi gratuitement, vous n’avez pas besoin de réinvestir à un taux très élevé pour être rentable)
• Le niveau de risque de l’actif dans lequel vous investissez (car si vous prenez trop de risques votre montage s’effondrera comme un château de cartes, et vous devrez alors vous préparer à manger des patates bouillies pendant un bon moment).

Un investissement « leverageable », c’est donc un investissement qui :

• Peut être financé en empruntant à un taux d’intérêt extrêmement bas
• Présente un niveau de risque faible (pour minimiser les chances que les choses tournent mal)

Maintenant nous allons voir concrètement comment et dans quelles circonstances l’effet de levier financier est utilisable en bourse et en immobilier.

L’effet de levier financier en bourse

Il existe plusieurs manières d’utiliser le levier en bourse.

La plus simple, c’est tout simplement d’utiliser la fonction « achat sur marge » d’un compte titre classique. Pratiquement tous les courtiers en bourse seront heureux de vous prêter de l’argent pour que vous puissiez acheter des actions.

Un compte titre chez un courtier classique peut habituellement être poussé jusqu’en levier 5, c’est à dire qu’avec 10 000 euros de capitaux sur le compte, vous pouvez acheter au maximum pour 50 000 euros d’actions.

C’est une fonction qui devrait théoriquement beaucoup me plaire car les taux d’intérêts étant actuellement assez bas, il suffirait à priori d’acheter des actions rentables et pas trop risquées avec du capital qui ne coûte pas cher pour encaisser des rendements démultipliés. La condition pour réussir étant simplement de savoir investir sur de bonnes sociétés.

Seulement il y a un problème, voici les taux auxquels prêtent 7 grands courtiers américains aujourd’hui pour vous donner une idée :

Dans un environnement où les taux évoluent sur des niveaux historiquement bas, la plupart des courtiers ne se gênent pas pour prêter de l’argent à des taux d’intérêts complètement excessifs!

Les taux proposés suffisent pour la plupart à rendre l’achat sur marge impossible : pour être rentable il faudrait trouver des titres qui rapportent plus de 10%, ce qui exposerait à des risques excessifs pour encaisser un écart de taux relativement faible. Seul Interactive Brokers prête à un taux d’intérêt qui s’approche du décent : 2.66%. Emprunter à un taux de 2.66% pour acheter des actions qui rapportent entre 8 et 10% par an (prix + dividendes) pourrait à priori sembler intéressant sur le papier.

Seulement il y a 2 problèmes majeurs quand on utilise l’effet levier en bourse : le type d’emprunt réalisé, et les appels de marge.

Problème numéro 1 : le type d’emprunt réalisé

Un élément important conditionne le niveau de risque que vous prenez en investissant en levier : le fait d’emprunter à taux fixe ou à taux variable.

A taux fixe, le taux auquel vous vous financez ne peut pas bouger. A taux variable, le taux qui vous est régulièrement facturé peut bouger. C’est l’ignorance de ce détail technique qui a suffit à mettre en faillite des centaines de ménages américains durant la crise de 2008.

Hors justement il s’avère que les courtiers en bourse prêtent tous à taux variable. Ce qui veut dire que si les taux remontent (et actuellement ils remontent aux Etats-Unis), votre financement à 2.66% devient un financement à 3%, puis à 4%, puis à 5% ce qui érode peu à peu vos rendements jusqu’à vous mettre en danger. Si le taux variable dépasse le taux encaissé sur votre investissement : vous perdez alors de l’argent tous les mois. Et les pertes sont magnifiées par l’effet de levier. C’est ce que l’on appelle l’effet de massue en économie. Et si les taux montent alors que la valeur de vos investissements chute, c’est encore pire pour vous (on appelle cela l’effet ciseaux).

Et ce n’est malheureusement pas votre seul problème.

Problème numéro 2 : les appels de marge

En bourse il y a un autre problème : le cours des actions bouge en permanence. Parfois violemment. Et le courtier calcule en permanence vos pertes et profits sur le total de la somme investie.

Par exemple : vous investissez 10 000 euros en levier 10 (vous êtes exposé sur 100 000 euros). Votre investissement chute de 10% et passe à 90 000 euros. Vous recevrez un appel de votre courtier vous disant que votre « marge » a été entièrement utilisée : vous devez remettre de l’argent sur votre compte pour couvrir une éventuelle continuation de la baisse. Si vous n’avez pas quelques milliers d’euros à remettre sur votre compte : votre position est automatiquement clôturée et vous encaissez une perte de 10 000 euros, soit l’intégralité de votre compte. Ouch.

Les actions fluctuant de manière assez importante le système des appels de marge rend le fait d’investir en levier très risqué.

Par exemple si nous sommes en 2008 et que le marché perd 50% : si vous êtes investi en levier 2, vous avez perdu l’intégralité de votre compte (10 000 euros utilisés pour acheter 20 000 euros d’actions – 10 000 euros de pertes = appel de marge… cela va très vite).

Effet de levier en bourse : globalement une mauvaise idée

Concrètement vous l’aurez compris, si vous utilisez le levier en bourse : vous vous financez à des taux extrêmement désavantageux (et variables qui plus est), pour acheter des actifs extrêmement volatils qui risquent de vous mettre en danger à cause du mécanisme des appels de marge.

Maintenant pour être totalement transparent : il existe des moyens de contourner ces problèmes. Mais ils nécessitent de passer par des actifs excessivement complexes (qui ne sont pas des actions) et traiter ce sujet de manière complète et exhaustive nécessiterait d’y consacrer des heures.

Ceci étant dit, peu de gens le savent mais l’utilisation de l’effet de levier financier est pour partie responsable de l’extraordinaire performance de Warren Buffett. Historiquement, il est estimé que Buffett opère en utilisant un effet de levier moyen d’un facteur de 1,6.

Sa position d’investisseur institutionnel fait qu’il peut emprunter extrêmement bas pour acheter des actifs de qualité (et en temps que particuliers nous n’avons pas accès aux mêmes conditions d’emprunt avantageuses que lui).

Cependant nous ne sommes pas totalement dépourvus d’options intéressantes comme nous allons le voir dans le point suivant.

Effet de levier financier en immobilier

C’est un principe que j’ai déjà abordé dans de nombreux articles : si vous pouvez trouver un appartement qui vous paie 6/7/10% à l’année et que vous empruntez de l’argent à la banque à 2% : vous encaissez 4/5/8% de taux d’intérêts sur des sommes à 6 chiffres.

L’appartement appartient à la banque tant qu’il n’est pas remboursé mais les loyers vont dans votre poche et vous enrichissent.

Observons maintenant les 2 facteurs qui font un investissement en levier réussi dans le contexte de l’investissement immobilier.

1/ Le niveau des taux d’intérêts

Un emprunt immobilier se fait sur la base des meilleurs taux d’intérêts auxquels puisse accéder un investisseur particulier, voyez plutôt :

Vous pouvez voir que les taux d’emprunt immobiliers bruts évoluent actuellement en dessous de 2% sur 20 ans ce qui est extrêmement faible et bien plus intéressant que les taux proposés par les courtiers en bourse.

Bien sûr cela n’a pas toujours été le cas, il y a quelques années il n’était pas rare de devoir emprunter à 5 ou 6% ce qui rendait le recours au levier beaucoup moins intéressant, mais actuellement le niveau des taux constitue une véritable opportunité pour les investisseurs malins.

Autre élément important : comme vous pouvez le voir il s’agit d’emprunts à taux fixes, donc pas de risque d’être touché par une remontée des taux : une fois le prêt souscrit, nous sommes certaines de rembourser à un taux inférieur à 2% jusqu’à la fin.

2/ Les risques de l’actif sous jacent

Les prix de l’immobilier sont typiquement moins volatils que ceux des actions.

Ceci permet une utilisation plus sécurisée du levier financier (c’est aussi pour cette raison que les banques acceptent de prêter à des taux plus faibles que les courtiers en bourse : les risques encourus sont moins importants).

Ensuite il y a une différence de taille avec l’effet levier en bourse : l’absence d’appels de marge. Certaines personnes pensent que les prix de l’immobilier ne font que monter : c’est absolument faux, et si vous faites un mauvais investissement immobilier, vous pourrez le constater assez rapidement. Cependant le gros avantage d’utiliser l’effet de levier financier en immobilier plutôt qu’en bourse, c’est qu’il n’y a pas d’appels de marges.

C’est à dire que si vous achetez un bien à 100 000 euros avec 10 000 euros d’apport, et que la valeur de marché de votre bien tombe à 80 000 euros : la banque ne vous appellera pas pour vous demander de déposer 10 000 euros supplémentaires chez elle sous peine de fermer votre compte et de revendre le bien.

Conclusion

Vous aurez compris pourquoi j’utilise mon cash pour investir en actions, et pourquoi j’investis également dans l’immobilier : en temps que particuliers c’est le moyen le plus simple et le plus efficient dont nous disposions pour avoir recours à l’effet de levier financier.

Je voulais rédiger cet article pour expliquer un peu plus en détails pourquoi je fais l’effort de chercher des appartements rentables et de gérer des locataires alors que je considère (à titre personnel et en temps qu’investisseur fainéant) qu’il est bien plus facile d’acheter des titres en 3 clics depuis le confort de son logis et d’encaisser régulièrement des dividendes.

L’avantage procuré par les taux bas actuels est simplement trop intéressant pour ne pas en profiter pour un investisseur qui sait comment dénicher des appartements rentables.

C’est pourquoi si cela vous intéresse plus avant (et sur demande expresse de plusieurs membres du site), je viens de terminer une formation immobilière, qui vous montrera entre autres comment identifier des appartements sains et rentables, comment structurer le financement, le montage, optimiser la fiscalité, bref tout ce qu’il faut savoir pour partir sur de bonnes bases (comme vous le voyez à travers cet article, dès que l’on touche à l’effet de levier il vaut mieux être certain que l’on fait les choses bien et ne pas y aller à l’aveugle, car chaque erreur a des conséquences qui sont financièrement démultipliées).

Si c’est quelque chose qui vous intéresse, il vous suffit de cliquer ici pour accéder à ce nouveau programme ;

Et le cas échant on se retrouve bien sûr dans les semaines qui viennent pour toujours plus de nouveaux articles.