Rénover un studio pour le louer est généralement une des meilleures manières de se créer une bonne affaire en immobilier sans s’engager dans des opérations nécessitant des budgets colossaux.
Je dis « créer une bonne affaire » car si vous avez déjà fait quelques recherches immobilières de votre coté, vous avez sans doute remarqué que les bonnes affaires vous tomberont rarement dessus sans efforts (efforts de recherche, de négociation, de rénovation, d’optimisation de chaque poste de dépense, en bref, de créativité financière).
Acheter un appartement avec des travaux est généralement un bon plan pour l’investisseur car cela lui permet de créer des déficits fonciers qui viendront diminuer sa fiscalité, et cela lui permet de réévaluer le loyer à la hausse.
Bien sûr il ne faut pas se tromper dans l’évaluation des coûts de son projet de rénovation et il y a des erreurs à éviter si on souhaite que l’opération soit profitable.
Pour vous inspirer et vous donner des idées, je vais vous présenter en détails les photos de mon dernier projet.
Ce que nous verrons dans cet article :
- Les atouts de la rénovation d’appartements pour l’investisseur
- Les principales erreurs à éviter lorsqu’on rénove un appartement
- Les coûts moyens des travaux de rénovation
- La rénovation complète de mon dernier studio (photos avant/après)
Table of Contents
Les atouts de la rénovation d’appartements pour l’investisseur
Rénover un appartement pour le louer est généralement un projet dans lequel on se lance avec un objectif bien particulier en tête : augmenter la rentabilité de son investissement.
Cela peut être fait de 2 manières (idéalement en les combinant) :
- Soit en augmentant le loyer suite à la rénovation (hausse du loyer justifiée par le fait de proposer un bien de qualité supérieure à la moyenne du marché)
- Soit en diminuant la fiscalité du fait des déficits fonciers engagés (les travaux sont fiscalement déductibles ce qui permet de booster la valeur de notre patrimoine avec de l’argent qu’on aurait autrement donné au fisc).
Acheter un appartement en mauvais état pour le rénover permet également de l’acheter significativement moins cher qu’un appartement neuf ou déjà loué.
D’un point de vue purement financier, c’est donc la meilleure solution pour un investisseur. D’un point de vue pratique, cela demande en revanche bien plus de travail que d’acheter un appartement déjà fonctionnel.
Également il ne faut pas se tromper sur le prix des travaux sous peine de rater son investissement (en se retrouvant avec une rentabilité finale très faible) ou pire de se retrouver en « cash squeeze » (c’est à dire d’arriver à la moitié des travaux avant de se rendre compte que l’on a plus de cash pour payer la suite).
Voyons donc quelles sont les principales erreurs à ne pas commettre.
Rénover un appartement pour le louer : 4 erreurs à éviter
Il y a beaucoup d’erreurs potentielles que l’on peut faire lorsqu’on débute, mais voici les principales (et selon moi celles qui risquent de vous coûter le plus d’argent).
Erreur numéro 1 : Rénover son appartement « au hasard »
Avant d’envisager de rénover un appartement vous devez vous assurer que la rénovation que vous allez faire sera rentable, sans quoi vous allez juste jeter du cash sur le projet de manière hasardeuse alors que vous auriez pu le réinvestir ailleurs avec une meilleure rentabilité (n.b : le principe est valable même si vous empruntez le montant des travaux puisque des travaux trop chers feront baisser la rentabilité finale de votre projet).
Exemple : si vous faites 20 000 euros de travaux de rénovation mais que votre marché local fait que vous ne pouvez augmenter les loyers que de 20 euros par mois maximum, vous aurez 20 x 12 / 20 000 = 1.2% de rentabilité sur les 20 000 euros que vous avez investi en travaux. A ce compte là, autant les placer sur un PEL ou une assurance vie.
Autre exemple : Vous faites 10 000 euros de travaux de rénovation, mais vous pouvez augmenter le loyer de 100 euros par mois. 100 x 12 / 10 000 = 12% de rentabilité sur l’argent investi en rénovations. Vous faites mieux que les rendements moyens des actions ici, donc rénover est très intéressant.
Savoir de combien on peut relever son loyer de manière réaliste, et estimer justement le prix des travaux est donc essentiel pour réussir à rénover rentable. Ce qui nous conduit à l’erreur classique numéro 2.
Erreur numéro 2 : Sous estimer le prix des travaux
Erreur classique (surtout quand on est pas du métier) : sous estimer le prix de la rénovation.
Sans être capable d’estimer combien peut coûter une rénovation d’appartement à l’euro près, vous devez au moins être capable de distinguer le type de rénovation auquel vous avez affaire.
Voici les différents cas de figure auxquels vous pouvez être confrontés :
-Rénovation légère : Ce sont des rénovations superficielles et peu onéreuses. Ici la structure de base de l’appartement est bonne et vous n’aurez à refaire que des détails et des éléments de finition. Pas de gros oeuvre. Exemples de rénovations légères : poser un parquet, passer un coup de peinture, changer un lavabo fendu, redécorer l’appartement. Le coût est généralement assez faible (ordre de grandeur : entre 100 et 200 euros au mètre carré).
-Rénovation intermédiaire : Ce sont des opérations qui commencent à toucher des éléments structurels essentiels au bon fonctionnement de votre appartement. Par exemple refaire l’électricité et la plomberie pour les mettre aux normes, ou poser de nouvelles huisseries (en plus de poser un sol et repeindre). Ici la structure de l’appartement est saine mais certains éléments sont vétustes ou ne sont plus fonctionnels, et vous ne pouvez pas décemment réinstaller un locataire dans les lieux sans procéder à ces améliorations. Ici les coûts commencent déjà à monter nettement (ordre de grandeur : autour des 500 euros au mètre carré, très variable en fonction des éléments à changer).
-Rénovation lourde : Lorsqu’il y a trop d’éléments vieillissants, ou bien que l’on souhaite procéder à une restructuration profonde d’un appartement on passe dans le domaine de la rénovation lourde. On peut aussi faire une rénovation de fond pour monter un appartement en gamme significativement afin de relever le loyer (il est rare de pouvoir monter un loyer significativement simplement en passant un coup de peinture). Exemples de rénovations lourdes : refaire entièrement salles d’eaux + cuisine + sol + électricité + plomberie + huisseries, ou encore abattre un mur ou en faire monter un pour réagencer les pièces. Ici on peut facilement dépasser les 1000 euros au mètre carré en fonction de l’entreprise choisie et de ce que vous souhaitez faire.
Ces ordres de grandeur vous éviteront de faire des propositions sur des biens qui pourraient vous coûter plus cher que vous ne pourriez le penser initialement.
Néanmoins je vous conseille de faire venir dès que possible un artisan sur les lieux pour vous faire un devis avant toute signature définitive (idéalement vous pouvez faire venir l’artisan après que votre proposition d’achat ait été acceptée par le vendeur et avant de signer le compromis, ou durant votre délai de rétractation post signature). Ceci car il peut toujours y avoir des imprévus.
A propos de choix d’artisan, faites bien attention à la grande erreur numéro 3.
Erreur numéro 3 : choisir le mauvais artisan
Choisissez si possible votre artisan ou entreprise de rénovation sur recommandation de quelqu’un de confiance (quelqu’un qui a déjà eu des travaux importants à faire chez lui ou dans un de ses appartements par exemple), ou prenez le temps de faire des recherches approfondies sur internet.
Un mauvais artisan fera du travail de mauvaise qualité, ne respectera pas les délais du chantier ce qui vous coutera de l’argent et pourra vous causer beaucoup de problèmes (nous connaissons tous quelqu’un qui a eu des problèmes en faisant des travaux dans son appartement).
Ne choisissez pas quelqu’un au hasard et demandez au moins 3 devis à 3 entreprises différentes pour avoir plusieurs sons de cloches et vous faire une meilleure idée du juste prix de marché.
Une fois que vous aurez vos 3 devis, évitez de faire l’erreur suivante.
Erreur numéro 4 : vouloir absolument aller au moins cher
Que ce soit sur l’artisan ou sur les matériaux choisis, aller au moins cher n’est pas toujours la meilleure solution.
Comme pour les vêtements de mauvaise qualité, acheter des pièces pour la moitié du prix moyen du marché mais qui vont durer le quart de ce que n’auraient duré des matériaux de qualité supérieure n’est pas faire une bonne affaire. Visez la qualité et la solidité d’abord, négociez le prix ensuite.
Si c’est peu cher et que vous déléguez tout, demandez les marques et l’origine de tout ce qui sera posé dans votre futur appartement (meubles, huisseries, carrelages ou parquets, etc).
Faites également en sorte que le rendu final des matériaux que vous choisissez soit esthétique. Nul besoin d’être architecte d’intérieur pour faire quelque chose de sympa (comme nous allons le voir dans le point suivant), néanmoins choisir des meubles et des matériaux en harmonie (des textures et des couleurs) les uns avec les autres donnera de la cohérence et de l’esthétisme à l’ensemble.
Evitez donc de faire de la recup à droite à gauche sous prétexte d’économiser quelques euros, cela risque de donner à votre appartement un coté « fait de bric et de broc » qui en diminuera significativement le standing.
Maintenant assez de théorie, voici un cas pratique : la rénovation de mon troisième appartement.
Rénover un studio pour le louer : exemple avant/apres de mon dernier achat
Voici une photo avant travaux du dernier studio que j’ai acheté :
Alors à votre avis (et sans tricher) selon les critères que j’ai donné plus haut : partons nous sur de la rénovation légère, moyenne ou lourde?
Etat de l’appartement avant rénovation
Vous pouvez vous dire en voyant la photo ci-dessus de l’appartement pré travaux que les choses ne semblent pas si mal (c’est ce qui m’a accroché l’oeil quand j’ai vu l’annonce initialement, on peut voir ici que la base est bonne dans le sens où l’appartement est lumineux et relativement bien agencé), cependant ne vous laissez pas abuser par la photo.
Voici une liste des choses qui (entre autres) n’allaient pas et ont du être changés :
Electricité + plomberie vétustes / pas aux normes (fils électriques + conduites d’eau + scotch = pas bon ménage)
Cuisine : en piteux état. Evier style 1950, vieille plaque de cuisson et meubles crasseux à jeter.
Salle de bains esthétiquement discutable (style hôpital), plomberie à refaire
Spot électrique de la douche inclus dans un faux plafond pendouillant (dangereux)
S’ajoute à cela (et qui ne se voit pas sur les photos) :
- Porte d’entrée voilée, serrure en piteux état, poignée déboitée
- Carrelage jauni et craquelé (carreaux en revêtement souple + couleur initiale inesthétique)
- Huisseries antédiluviennes (certaines ne fermaient plus)
- Présence de plomb dans les cadres de fenêtre et dans la peinture de la porte (drapeau rouge aux diagnostics)
- Sols et certains murs irréguliers (plusieurs matériaux les uns sur les autres, rafistolage)
Comme vous pouvez le voir, en jetant un coup d’oeil rapide à la première photo « leboncoin », on peut rapidement sous estimer le travail qu’il y a réellement à faire pour rendre l’appartement plus agréable.
Etat de l’appartement après rénovation :
Voici maintenant la photo de l’appartement post travaux :
Ce qui a été fait :
Pose d’un carrelage gris clair à la place du sol, murs repeints, changement des huisseries, canapé convertible neuf
Cuisine entièrement refaite : pose d’un comptoir + hotte + plaques chauffantes
Salle de bain entièrement refaite : pose de carreaux gris clair et d’une nouvelle douche
S’ajoute à cela (et qui ne se voit pas sur les photos) :
- Déplombage de l’appartement (grattage des anciens revêtements à problème + peinture neuve)
- Redressement porte d’entrée + pose de serrure 3 points (si vous pouvez évitez de changer les portes d’entrée, cela coûte une fortune, essayez plutôt de réhabiliter la vieille porte)
- Remise aux normes de l’électricité et de la plomberie
- Création d’un grand placard mural (dressement d’une cloison à gauche de l’entrée pour avoir plus de rangements)
Les chiffres du projet (est-ce que c’est rentable?)
Prix des travaux : 12 000 euros
J’ai négocié et je n’ai pas pris l’artisan le plus cher ; je suis content du résultat final des travaux qu’ils ont effectué, cependant le chantier a pris pas mal de retard du fait de multiples péripéties. Un artisan plus cher aurait sans doute fini le boulot plus vite, mais le prix aurait aussi été significativement différent puisqu’on arrive ici à du 632 euros au mètre carré alors qu’il y avait quand même un gros boulot à faire (j’ai eu plusieurs autres devis qui étaient plutôt autour des 15 000 euros et qui proposaient beaucoup moins de prestations).
Réévaluation du loyer permise par cette rénovation : 80 euros/mois
Cela peut sembler beaucoup pour une petite surface (en fonction de là où vous habitez), mais n’oubliez pas que j’opère uniquement dans des secteurs à forte demande (donc chers à l’échelle française), et avant cela l’appartement était en mauvais état ; il était donc loin d’être exploité à son plein potentiel locatif. La validité du montant du loyer final que j’avais en tête lors de mes calculs prévisionnels initiaux a été confirmée par l’agence a qui j’ai donné le bien en gestion, le loyer que j’avais prévu est donc bien en alignement avec les prix du marché.
Rentabilité brute de la rénovation : 80 x 12 / 12 000 = 8%
L’argent investi dans les travaux de rénovation (12 000 euros) rapportera 960 euros de loyers en plus par an, donc 960/12 000 = 8% de rentabilité sur le capital investi ici (avec avantages fiscaux en plus). C’est plutôt mieux qu’un Livret A non?
J’aurais probablement pu faire encore plus rentable en achetant/posant certaines choses moi même, mais je vous avoue qu’ayant assez peu de temps libre je préfère largement tout déléguer, quitte à payer un peu plus. Ceci étant dit si vous avez des compétences manuelles ou mieux encore, que vous êtes du bâtiment, vous pourrez dans doute faire encore diminuer l’addition sensiblement (il y a toujours des solutions pour les gens débrouillards et créatifs).
Pour conclure
Si une rénovation d’appartement est bien faite, tout le monde y gagne : le propriétaire obtient une meilleure rentabilité sur son investissement, et les locataires habitent dans un appartement sain, bien équipé et agréable à vivre.
Certains des éléments évoqués dans cet article (comme réaliser des calculs prévisionnels, s’assurer que l’on est en accord avec son marché, ne pas rénover « à l’aveugle ») peuvent sembler évidents. Et pourtant.
Juste en face de chez moi il y a actuellement 2 appartements refaits à neuf vides depuis plus d’un an car le propriétaire a apparement cru qu’il pourrait les revendre 50 000 euros au dessus du prix du marché simplement en engageant une architecte d’intérieur pour y poser un nouveau parquet et quelques meubles design. Maintenant il est à court d’argent pour finir les travaux dans le reste de l’immeuble, il n’a eu aucune offre et refuse de baisser son prix (sous peine d’encaisser une grosse perte).
Dans le même quartier que l’appartement que vous avez vu plus haut, j’ai vu des gens essayer de louer des 15 mètres carrés mansardés 40% au dessus du prix du marché sous prétexte qu’ils y avaient mis des meubles neufs et disposés quelques plantes vertes. La vérité c’est que « l’effet coup de coeur » (que l’on nous survend volontiers dans les émissions de déco) ne sauvera pas un investisseur qui ne connait pas son marché, qui a fait de mauvais calculs, ou qui a simplement des attentes irréalistes.
Aussi, avant de penser esthétisme, n’oubliez pas de faire une étude de marché approfondie!
(PS : Si vous comptez investir dans l’immobilier en 2019 et que vous ne savez pas trop par où commencer, que vous avez peur de faire des erreurs, ou que vous ne savez pas comment optimiser tous les postes de votre investissement, pensez à ma formation immobilière.
(PPS : Pour ceux qui sont déjà membres, j’ai ajouté une visite vidéo commentée de l’appartement présenté ici dans la catégorie « travaux » si vous voulez avoir un meilleur aperçu du résultat final!)
Plomberie et travaux says
Ce type de projet est assez délicat à réaliser. Je suis tout à fait d’accord sur le fait de bien le préparer et de s’accompagner des meilleurs artisans lors du chantier de rénovation. Cela permet d’éviter les éventuelles problèmes de fonctionnement antérieur des équipements sanitaires tels que la plomberie.
Pierre says
Effectivement, l’appartement au dessus de chez moi a par exemple été refait à neuf du sol au plafond et un mois plus tard la salle de bains a du être entièrement recassée suite à une fuite majeure liée a un défaut dans la plomberie. Le proprio était furieux.
Georege BOTI says
Je suis George Boti,
Nationalité américaine, origine Ivoirienne.
Je vis aux Etats-Unis et j’envisage invertir en Cote d’Ivoire dans l’immobilier.
Je suis propriétaire de deux(2) villas, dont l’une située aux 2plateaux et l’autre a’ Angre’.
J’ai fait des aménagements chez moi, aussi bien a’ Angre’ qu’aux 2plateaux.
Point n’est besoin de signaler le parcours du combattant qu’il m’a fallu emprunter pour parvenir a’ mes fins.
Vous avez suggéré le contact d’une Entreprise, lorsqu’il s’agit d’une rénovation lourde; chose pour laquelle je conviens a’ 100%, mais vous êtes sans ignorer la malhonnêteté et les surfacturations dont vous êtes l’objet lorsque vous confiez votre projet a’ ces entrepreneurs. c’est la raison pour laquelle, en ce qui me concerne, je contacte individuellement des ouvriers qualifiés de ces entreprises avec qui je négocie la main d’oeuvre uniquement, car s’agissant du matériel, j’ai des fournisseurs qui me délivrent le matériel. Tenez-vous bien c’est a’ moitié prix que j’ai réalisé la modification de mes villas d’Angre’ et 2plateaux et cela en ma présence. J’étais le maitre d’ouvrage et le chef chantier tout a’ la fois.
C’est vous dire qu’en Afrique, nous avons encore du chemin a’ parcourir quand il s’agit d’honnêteté et de compétence.
Lilou says
Bonjour,
nous sommes deux enfants tous juste hérités de 3 biens immobiliers et je vous avoue que nous ferons étape par étape, peut être la cuisine une année et deux trois ans plus tard la salle de bain, ils sont non meublés. mais surtout nous n’avons pas les même moyens financiers.
Mais par ailleurs je suis la reine dans le domaine de de l’optimisation, de la déco et de trouver du bon et beau ! La cost-killeuse.
Ma mère ne faisait que le strict nécéssaire.
Bien à vous