Un Secteur Anti-Inflation ET Anti-Récession?

Les marchés boursiers n’ont pas été en très bonne forme dernièrement, et c’est en général durant ce genre de périodes qu’il y a des opportunités sur les bourses (mais elles ne sont pas toujours faciles à déceler).

Dans cet article, j’aimerais vous présenter mon processus d’analyse dans ce genre de situation, et revenir sur un secteur qui me semble particulièrement intéressant aujourd’hui, au vu du contexte global.

1/ Le contexte général

Il est important de savoir où nous en sommes économiquement avant de faire de nouveaux investissements, dans le sens où ce seront toujours les fondamentaux économiques de vos placements qui dicteront la majorité de vos retours sur le long terme.

Où en sommes-nous donc aujourd’hui?

Nous savons que nous avons :

• Une inflation élevée
• Une forte probabilité de récession (ou du moins des craintes à ce sujet)
• Des investisseurs qui se rabattent sur des « valeurs sûres« , plutôt que sur des actifs risqués

Qu’est ce que cela nous dit pour la suite?

Qu’il vaut mieux trouver des placements qui ont une bonne résistance à l’inflation, une bonne résistance aux récessions, et qui se paient relativement peu chers (car par définition, vous ne devez jamais payer trop cher).

Et de préférence, qui dégagent un cashflow robuste, et peu impacté par les ralentissements économiques. Impossible, me direz-vous peut être? Pas nécessairement.

En fait il y a une classe d’actifs en particulier qui me semble toute indiquée pour bien s’en sortir dans le contexte actuel, mais il ne s’agit pas exactement d’actions traditionnelles. Il va falloir regarder du coté des alternatifs.

2/ Le large univers des REITS

J’ai déjà évoqué dans le passé sur le site le sujet des foncières cotées, ces sociétés qui permettent de dégager (en moyenne) deux fois plus de dividendes que sur les actions classiques, avec moins de risques en terme de volatilité (en tous cas historiquement).

Cependant, l’univers des REITS est très large et assez complexe (n’hésitez pas à relire mon article à leur sujet si nécessaire). Et surtout, différents REITs sont impactés de manière complètement différentes par des environnements économiques particuliers.

Prenez l’immobilier commercial par exemple : c’est un secteur assez terrible à détenir pendant les périodes de récession. Plutôt une mauvaise idée si vous anticipez un ralentissement économique donc (ou un confinement, comme ce fut le cas en 2020).

Mais à l’inverse, il existe des REITS qui ont tendance à très bien tenir pendant les périodes de ralentissement. Et certains d’entre eux ont quelque peu été « jetés avec l’eau du bain » durant la chute de ce début d’année.

Zoom sur un secteur idéal pour une économie qui bat de l’aile (doublée de pressions inflationnistes).

3/ L’immobilier de stockage

Alors qu’est ce qui a le pricing power suffisant pour faire passer des hausses de prix à ses locataires durant les périodes d’inflation, tout en résistant très bien aux ralentissements économiques?

Un sous-secteur de niche (assez peu sexy) du secteur des REITS : l’immobilier de stockage.

Si vous vous dites ici que ces types de box ressemblent beaucoup à ceux dans lesquels Walter White cache son argent dans la série Breaking Bad (ou à l’émission « storage wars« )… et bien c’est parce qu’il s’agit exactement de ce type de business!

Aux États-Unis les « Storage Centers » sont une branche d’activité qui marche très fort, et qui a tendance a être « trustée » par une petite minorité d’acteurs très rentables.

Ce type de business possède plusieurs avantages uniques pour les exploitants.

Tout d’abord, les box ont relativement peu de charges et de frais d’entretien (surtout si on compare à de l’immobilier d’habitation ou à de l’immobilier commercial). Ce qui en fait un business relativement peu capital intensif pour les gérants.

Ensuite, lorsque les gens louent un box pour stocker toutes leurs (généralement lourdes, encombrantes, et empreintes de valeurs sentimentales) vieilleries : c’est pour un moment. Les loyers ont donc tendance à tomber dans les bonnes comme dans les mauvaises périodes.

Et cela en fait un business peu sensible aux cycles économiques. Voyons cela dans la suite.

4/ Un secteur défensif ET en croissance

Il n’est pas pas toujours facile de trouver des investissements qui ont à la fois un coté défensif ET de la croissance. Usuellement les valeurs avec une croissance dynamique sont sensibles à la conjoncture, et les valeurs défensives ont des taux de croissance plus faibles.

Voyez plutôt ici comment s’est comporté l’immobilier de stockage pendant la crise de 2008.

Le secteur de l’immobilier de stockage en 2008

Durant la crise de 2008 (qui a lourdement touché le secteur de l’immobilier), l’immobilier de stockage a été le seul secteur a générer des performances positives sur la période :

Encore une fois, ceci est dû à la relativement faible sensibilité du secteur à la conjoncture par rapport aux autres types de REITs, ce qui en fait une idée intéressante à garder en tête durant les périodes où vous anticipez des ralentissements économiques.

Est-ce que ce coté « défensif » veut dire que l’immobilier de stockage a eu des performances plus faibles que les autres secteurs? Pas exactement.

Les performances sur 25 ans de l’immobilier de stockage

Voici les rendements du secteur (self storage) comparés au secteur sur 25 ans :

Sur les 25 dernières années, il se trouve également que le secteur de l’immobilier de stockage a rapporté en moyenne 15% par an, ce qui est très supérieur à la moyenne du secteur sur la même période (et très supérieur également au S&P500 sur cette période).

(Bien entendu, il y a eu de nombreuses années de sur et de sous performance dans le lot, qui étaient dues, entre autres choses, au prix que vous les payiez).

Et le problème ici également est que les bonnes performances du secteur le rendaient plutôt difficile a acquérir à un prix raisonnable… du moins jusqu’à la récente correction.

La plupart des valeurs du secteur ont chuté avec le marché, alors qu’il ne s’est rien passé de notable au niveau de leurs fondamentaux cette année… ce qui en fait un moment idéal pour les garder à l’œil.

Conclusion

Si le sujet vous intéresse plus avant, je consacrerai un autre article à quelques unes des valeurs de ce secteur particulier, sans doute la semaine prochaine (p.s : ce n’est cependant pas le seul secteur qui présente des opportunités potentiellement intéressantes en ce moment).

Si vous voulez plus d’idées de secteurs dans cette veine (avec des dividendes plus élevés que la moyenne, et de bonnes chances de battre l’indice), n’hésitez pas à jeter un œil au programme de « bourse à haut rendement« , qui restera ouvert jusqu’à la fin du mois.

(Une bonne partie est consacrée au sujet pas toujours évident de l’investissement dans les REITs, et à l’étude de leur business model, leurs perspectives, et de leurs fondamentaux).

J’y explique comment étudier ces investissements en détails et y trouver de bonnes opportunités (j’y propose aussi des fichiers de données sur chaque titre que je compile personnellement ici, et que vous aurez beaucoup de mal à trouver ailleurs, aussi n’hésitez pas à y jeter un oeil).

Et sur ce, je vous dis à très bientôt pour un prochain article (qui fera suite à celui-ci)!