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Un Secteur Anti-Inflation ET Anti-Récession?

17 juillet 2022 by Pierre 10 Comments

Les marchés boursiers n’ont pas été en très bonne forme dernièrement, et c’est en général durant ce genre de périodes qu’il y a des opportunités sur les bourses (mais elles ne sont pas toujours faciles à déceler).

Dans cet article, j’aimerais vous présenter mon processus d’analyse dans ce genre de situation, et revenir sur un secteur qui me semble particulièrement intéressant aujourd’hui, au vu du contexte global.

Table des matières

  • 1/ Le contexte général
  • 2/ Le large univers des REITS
  • 3/ L’immobilier de stockage
  • 4/ Un secteur défensif ET en croissance
    • Le secteur de l’immobilier de stockage en 2008
    • Les performances sur 25 ans de l’immobilier de stockage

1/ Le contexte général

Il est important de savoir où nous en sommes économiquement avant de faire de nouveaux investissements, dans le sens où ce seront toujours les fondamentaux économiques de vos placements qui dicteront la majorité de vos retours sur le long terme.

Jesse livermore conditions générales tous ceux qui ont tord
Extrait de « Mémoires d’un spéculateur« 

Où en sommes-nous donc aujourd’hui?

Nous savons que nous avons :

  • Une inflation élevée
  • Une forte probabilité de récession (ou du moins des craintes à ce sujet)
  • Des investisseurs qui se rabattent sur des « valeurs sûres« , plutôt que sur des actifs risqués

Qu’est ce que cela nous dit pour la suite?

Qu’il vaut mieux trouver des placements qui ont une bonne résistance à l’inflation, une bonne résistance aux récessions, et qui se paient relativement peu chers (car par définition, vous ne devez jamais payer trop cher).

Et de préférence, qui dégagent un cashflow robuste, et peu impacté par les ralentissements économiques. Impossible, me direz-vous peut être? Pas nécessairement.

En fait il y a une classe d’actifs en particulier qui me semble toute indiquée pour bien s’en sortir dans le contexte actuel, mais il ne s’agit pas exactement d’actions traditionnelles. Il va falloir regarder du coté des alternatifs.

2/ Le large univers des REITS

J’ai déjà évoqué dans le passé sur le site le sujet des foncières cotées, ces sociétés qui permettent de dégager (en moyenne) deux fois plus de dividendes que sur les actions classiques, avec moins de risques en terme de volatilité (en tous cas historiquement).

Cependant, l’univers des REITS est très large et assez complexe (n’hésitez pas à relire mon article à leur sujet si nécessaire). Et surtout, différents REITs sont impactés de manière complètement différentes par des environnements économiques particuliers.

différents secteurs reits foncières cotées
Quelques exemples de sous secteurs

Prenez l’immobilier commercial par exemple : c’est un secteur assez terrible à détenir pendant les périodes de récession. Plutôt une mauvaise idée si vous anticipez un ralentissement économique donc (ou un confinement, comme ce fut le cas en 2020).

Mais à l’inverse, il existe des REITS qui ont tendance à très bien tenir pendant les périodes de ralentissement. Et certains d’entre eux ont quelque peu été « jetés avec l’eau du bain » durant la chute de ce début d’année.

Zoom sur un secteur idéal pour une économie qui bat de l’aile (doublée de pressions inflationnistes).

3/ L’immobilier de stockage

Alors qu’est ce qui a le pricing power suffisant pour faire passer des hausses de prix à ses locataires durant les périodes d’inflation, tout en résistant très bien aux ralentissements économiques?

Un sous-secteur de niche (assez peu sexy) du secteur des REITS : l’immobilier de stockage.

storage box image

Si vous vous dites ici que ces types de box ressemblent beaucoup à ceux dans lesquels Walter White cache son argent dans la série Breaking Bad (ou à l’émission « storage wars« )… et bien c’est parce qu’il s’agit exactement de ce type de business!

Aux États-Unis les « Storage Centers » sont une branche d’activité qui marche très fort, et qui a tendance a être « trustée » par une petite minorité d’acteurs très rentables.

Ce type de business possède plusieurs avantages uniques pour les exploitants.

Tout d’abord, les box ont relativement peu de charges et de frais d’entretien (surtout si on compare à de l’immobilier d’habitation ou à de l’immobilier commercial). Ce qui en fait un business relativement peu capital intensif pour les gérants.

Ensuite, lorsque les gens louent un box pour stocker toutes leurs (généralement lourdes, encombrantes, et empreintes de valeurs sentimentales) vieilleries : c’est pour un moment. Les loyers ont donc tendance à tomber dans les bonnes comme dans les mauvaises périodes.

Et cela en fait un business peu sensible aux cycles économiques. Voyons cela dans la suite.

4/ Un secteur défensif ET en croissance

Il n’est pas pas toujours facile de trouver des investissements qui ont à la fois un coté défensif ET de la croissance. Usuellement les valeurs avec une croissance dynamique sont sensibles à la conjoncture, et les valeurs défensives ont des taux de croissance plus faibles.

Voyez plutôt ici comment s’est comporté l’immobilier de stockage pendant la crise de 2008.

Le secteur de l’immobilier de stockage en 2008

Durant la crise de 2008 (qui a lourdement touché le secteur de l’immobilier), l’immobilier de stockage a été le seul secteur a générer des performances positives sur la période :

storage reit performance 2008
L’immobilier de stockage, seul secteur positif en 2008

Encore une fois, ceci est dû à la relativement faible sensibilité du secteur à la conjoncture par rapport aux autres types de REITs, ce qui en fait une idée intéressante à garder en tête durant les périodes où vous anticipez des ralentissements économiques.

Est-ce que ce coté « défensif » veut dire que l’immobilier de stockage a eu des performances plus faibles que les autres secteurs? Pas exactement.

Les performances sur 25 ans de l’immobilier de stockage

Voici les rendements du secteur (self storage) comparés au secteur sur 25 ans :

performances reits 25 ans

Sur les 25 dernières années, il se trouve également que le secteur de l’immobilier de stockage a rapporté en moyenne 15% par an, ce qui est très supérieur à la moyenne du secteur sur la même période (et très supérieur également au S&P500 sur cette période).

(Bien entendu, il y a eu de nombreuses années de sur et de sous performance dans le lot, qui étaient dues, entre autres choses, au prix que vous les payiez).

Et le problème ici également est que les bonnes performances du secteur le rendaient plutôt difficile a acquérir à un prix raisonnable… du moins jusqu’à la récente correction.

La plupart des valeurs du secteur ont chuté avec le marché, alors qu’il ne s’est rien passé de notable au niveau de leurs fondamentaux cette année… ce qui en fait un moment idéal pour les garder à l’œil.

Conclusion

Si le sujet vous intéresse plus avant, je consacrerai un autre article à quelques unes des valeurs de ce secteur particulier, sans doute la semaine prochaine (p.s : ce n’est cependant pas le seul secteur qui présente des opportunités potentiellement intéressantes en ce moment).

Si vous voulez plus d’idées de secteurs dans cette veine (avec des dividendes plus élevés que la moyenne, et de bonnes chances de battre l’indice), n’hésitez pas à jeter un œil au programme de « bourse à haut rendement« , qui restera ouvert jusqu’à la fin du mois.

(Une bonne partie est consacrée au sujet pas toujours évident de l’investissement dans les REITs, et à l’étude de leur business model, leurs perspectives, et de leurs fondamentaux).

J’y explique comment étudier ces investissements en détails et y trouver de bonnes opportunités (j’y propose aussi des fichiers de données sur chaque titre que je compile personnellement ici, et que vous aurez beaucoup de mal à trouver ailleurs, aussi n’hésitez pas à y jeter un oeil).

Et sur ce, je vous dis à très bientôt pour un prochain article (qui fera suite à celui-ci)!

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Filed Under: Investir en Bourse

Comments

  1. Xavier says

    17 juillet 2022 at 11:17

    J’adore ce genre d’article. Ils sont géniaux ! Merci beaucoup ! Hâte de lire les quelques valeurs qui te semblent intéressantes.

    Répondre
    • Pierre says

      19 juillet 2022 at 12:45

      Merci pour le retour positif Xavier 😉

      Répondre
  2. Philippe says

    17 juillet 2022 at 1:46

    Moi qui ne suis pas investissement accès sur les dividendes, je dois admettre que je suis plutôt comptent d’avoir acheter des REITS et des big pharma américaines quand l’EURO était fort. Maintenant ces sociétés me versent un dividendes avec un Euro faible. Ce qui augment mécaniquement mes dividendes. De plus, elles ont plutôt bien résister à la chute des marchés.
    Concernant l’immo de stockage américain, ne risque t’on pas de les surpayer avec un Euro historiquement faible?

    Répondre
    • Pierre says

      19 juillet 2022 at 12:51

      Bonjour Philippe,

      Il est vrai que les taux de change ont beaucoup fluctué dernièrement, mais en règle générale c’est un facteur que j’ai tendance à ignorer dans le contexte d’un investisseur qui fait des achats réguliers tous les mois (et qui est diversifié sur plusieurs marchés).

      Dans le cadre d’une approche DCA, parfois le change sera favorable, parfois non, mais le fait d’étaler ses achats aura tendance à lisser dans la durée l’impact des effets de change sur le portefeuille (l’autre option étant la couverture de change par le biais de dérivés, mais elle est couteuse chaque année, et n’est pas toujours très pratique à mettre en œuvre) ;

      Cdt

      Répondre
  3. Sanzot says

    17 juillet 2022 at 2:03

    Très intéressant et perspicace, comme tous les autres articles et comme la formation qui est Géniale ! Merci Pierre pour ces précieux partages

    Répondre
    • Pierre says

      19 juillet 2022 at 12:54

      Merci pour le retour positif Emmanuel 😉

      Répondre
  4. Kévin says

    18 juillet 2022 at 6:17

    Super intéressant, merci. Curieux de voir les valeurs car celles que je connais coûtent chers et rémunère peu. Mais je ne suis clairement pas un expert.

    Répondre
    • Pierre says

      19 juillet 2022 at 12:57

      Plusieurs ont chuté dernièrement ce qui a fait remonter les yields, je vais essayer de présenter tout cela un peu plus en détails dans le prochain article 😉

      Répondre
  5. Julien BIVI says

    19 juillet 2022 at 10:27

    Bonjour Pierre,

    Je ne connaissais pas le secteur de l’immobilier de stockage dans les REITs. J’apporterai beaucoup d’attention à l’article que vous y consacrerez.
    Il est vrai qu’en investissement il faut s’adapter aux conditions de marché et aux crises. L’immobilier est une bonne alternative quand le marché des actions corrige.

    Au plaisir de vous lire.

    Répondre
  6. Thierry says

    23 juillet 2022 at 2:00

    Bonjour et merci.
    Il me tarde de voir la video suivante.
    Pour ma part, dans le secteur du stockage j’ai repéré Extra Space Storage.
    Je n’en connais pas d’autres…

    Répondre

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