Je continue sur la thématique immobilière puisque c’est un peu ma préoccupation du moment ; dans cet article, je vais vous donner un bref guide qui vous expliquera étape par étape comment acheter un bien immobilier dans le but de faire un investissement locatif (les critères à retenir n’étant pas les mêmes que dans le cadre de la sélection d’une résidence principale), nous y verrons comment trouver le bon bien, comment gérer les risques ; en bref comment acheter pour louer rentable.
Le critère essentiel lorsqu’on veut acheter pour louer
Vous connaissez sans doute le vieux cliché de l’investissement immobilier qui consiste à dire que seules 3 choses comptent pour réussir : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Et bien le cliché est vrai. Le risque numéro un pour un investisseur qui cherche à acheter pour louer son bien est de ne pas trouver de locataire.
Le bien doit donc absolument se situer dans une zone attractive. Un bien, même affreux et en mauvais état situé dans un secteur où la demande locative est très forte et où il y a peu d’appartements disponibles se louera toujours. Le plus beau des 3 pièces situé dans une zone dans laquelle personne ne veut habiter a malheureusement de grandes chances de rester vide (et sera probablement de surcroit très difficile à revendre).
Cependant le critère de l’emplacement ne veut pas nécessairement dire que vous devez acheter un T2 en plein centre de Paris, mais un appartement pour lequel il existe une demande bien spécifique en alignement avec vos objectifs de location : si vous voulez acheter pour louer à des étudiants en meublé, achetez près d’une fac, si vous êtes sur une ville côtière et que vous voulez faire du saisonnier, achetez près de la mer, si vous investissez dans un village perdu de l’arrière pays dont l’unique attraction est le concours de la plus grosse pomme de terre d’Europe, achetez juste à coté de la grosse pomme de terre, bref, vous avez saisi l’idée!
Évitez d’acheter « un peu au hasard » parce que le prix au mètre carré n’est pas cher en espérant que cela se louera. Usuellement les emplacements les moins attractifs seront naturellement moins chers que les autres et ils seront peu chers pour une très bonne raison : une faible demande.
Ayez donc dès le départ un plan en tête : sachez à qui est-ce que vous voulez louer en priorité, où, et pourquoi.
L’importance de la rentabilité
C’est le second critère essentiel d’un investissement réussi. Après tout si vous investissez, c’est pour gagner de l’argent! La rentabilité ne fait pas tout, mais il est certain que vous pouvez éliminer d’emblée de vos recherches tous les biens qui ne présentent pas un certain seuil de rentabilité.
En effet, si un bien n’est pas assez rentable, vous devrez ajouter de l’argent de votre poche tous les mois pour régler les mensualités de votre crédit car l’argent du locataire ne suffira pas à le rembourser, et ce n’est absolument pas le but recherché lorsque l’on veut faire de l’investissement immobilier locatif dans les règles de l’art.
La rentabilité peut se calculer de deux manières : brute et nette. La rentabilité brute c’est simplement le montant des loyers annuels totaux perçus rapporté au prix que vous devez payer pour le bien. La rentabilité nette, c’est ce qui vous reste une fois que vous avez réglé tous les frais (charges, taxe foncière, imposition, entre autres). La rentabilité brute peut être trompeuse, c’est pourquoi vous devez toujours raisonner sur la base de la rentabilité nette.
Il n’y a pas de règle absolue sur le seuil de rentabilité qui fait d’un bien une bonne ou une mauvaise affaire, mais on s’accorde en général à dire que si le bien vous rapporte moins de 5%, l’investissement devient discutable (car l’investissement immobilier est chronophage et vous pourrez trouver ce type de rendement assez facilement en bourse par exemple en vous fatiguant beaucoup moins).
La plupart des investisseurs immobiliers visent généralement l’autofinancement total, c’est à dire un bien suffisamment rentable pour couvrir la totalité des dépenses et des frais, cependant, en fonction de là où vous investissez ce genre d’affaire peut être relativement difficile à trouver (voir franchement impossible dans le centre de grandes villes à forte attractivité) car cibler l’autofinancement implique généralement d’avoir une rentabilité brute minimum située entre 8 et 10%.
Cependant, choisir un bien avec un rendement plus faible mais un très bon emplacement sera généralement compensé par de meilleures chances d’appréciation à moyen terme du prix du bien acheté, encore une fois il s’agit avant tout d’arbitrer entre potentiel d’appréciation et rendement.
Ce qui nous emmène au point suivant.
La gestion des risques
Vous trouverez assez facilement des biens rapportant 9 ou 10% en rase en campagne, mais encore une fois il faut comprendre que ces biens paient souvent autant parce qu’ils se situent dans des zones où vous avez plus de chances de les revendre la moitié du prix acheté (voire pas du tout, je connais quelqu’un qui a affiché un bien mal situé à la vente pendant 8 ans sans qu’il ne trouve preneur), et où vous pourrez rencontrer des difficultés à trouver des locataires.
Une vacance locative de plusieurs mois suffira à ramener votre rentabilité brute théorique de 9 ou 10% à une rentabilité nette réelle de 2 ou 3% tout en prenant des risques excessifs et en détenant un bien illiquide, ce qui vous vous en doutez n’est absolument pas une situation intéressante. A l’inverse si vous achetez en plein centre d’une grande ville très cotée où tout le monde sait que les prix ne font que monter, les prix seront naturellement gonflés à cause du faible niveau de risque perçu, et il y aura donc de très fortes chances que votre investissement vous paie des cacahuètes en terme de loyer rapporté au prix d’achat.
En fait, c’est exactement la même chose que sur les actions (je vous renvoie d’ailleurs à l’article « le meilleur dividende n’est pas le plus élevé » pour une directe transposition de ce concept).
Il s’agit donc de trouver un bien qui paie suffisamment pour être un investissement intéressant, tout en évitant de prendre un risque majeur en achetant dans une zone qui va se déprécier ou se retrouver désertée dans les années à venir. Il existe plusieurs manières d’atteindre cet objectif. Pour rester dans la simplicité : on peut par exemple acheter le bien le plus laid d’une zone très attractive, ou acheter le plus beau bien d’une zone un peu moins attractive. Dans le premier cas l’attractivité du secteur et la force de la demande suffiront normalement à assurer la location de votre logement (même si il est laid). De plus vous pourrez (et c’est même recommandé) l’améliorer en faisant des travaux. Dans le second cas, avoir un très beau bien dans un secteur a plus faible demande vous assurera d’avoir des locataires qui souhaiteront habiter dans votre logement en priorité, même si la demande sur le secteur s’affaiblit un petit peu, ce qui viendra sécuriser votre investissement.
Vous pouvez aussi changer le mode d’exploitation de votre bien (le passer en location saisonnière par exemple, cela fonctionne très bien, mais il s’agirait là d’un sujet auquel il faudrait consacrer un article complet, voire plusieurs aussi je ne m’étendrai pas spécialement dessus ici).
Et il y a bien sûr un dernier facteur central à prendre en compte pour sécuriser votre investissement :
Ne pas payer trop cher
On en revient toujours à ce fameux concept évoqué il y a des décennies déjà dans l’investisseur intelligent de Benjamin Graham : celui de toujours payer ses investissements moins que leur valeur réelle, afin de bénéficier d’une « marge de sécurité ».
Concrètement en immobilier cela se traduit par le fait d’acheter en dessous du prix du marché, c’est à dire de payer un prix au mètre carré en dessous de la moyenne. L’écart entre le prix payé et la valeur de marché effective constituera votre « marge de sécurité » (c’est à dire un profit virtuel immédiat et une sécurité qui vous protègera si jamais le marché devait baisser dans les mois ou les années suivant votre achat).
Cette marge, en plus de vous sécuriser financièrement, vous mettra dans une situation psychologique très positive pour conserver votre investissement à long terme sans faire de nuits blanches. Attention cependant, ne sous estimez pas la difficulté d’acheter en dessous du prix du marché : les vendeurs sont généralement des gens aussi intelligents que vous qui feront tout pour ne pas brader leurs biens, et 95% du temps il y aura un problème (pas toujours évident à déceler) sur un bien décoté.
Votre mission d’investisseur sera donc généralement de trouver quel est ce problème et de voir si vous pouvez le résoudre avec une somme d’argent (ou des efforts) relativement modiques. Chose qui (ne vous y trompez pas), pourra vous demander un temps et des efforts considérables avant de tomber sur la perle rare.
Conclusion
Voilà! Vous avez les étapes principales à suivre si vous souhaitez acheter pour louer rentable tout en sécurisant votre investissement : l’emplacement, la rentabilité, la gestion des risques et le prix que vous payez.
3 facteurs d’un autre ordre viendront compléter ce tableau et jouer un rôle important pour votre succès : votre motivation à trouver le bon bien, votre capacité à rester objectif et votre persévérance. Si vous avez déjà les 3, vous partez sur de bonnes bases pour vos recherches.
Article très intéressant !
Je souhaiterais ajouter une notion non abordée directement dans cet article : c’est l’augmentation des loyers au fil des années.
Comme pour les actions à dividendes croissants on peut observer le même phénomène avec les loyers qui permettent alors d’augmenter significativement le rendement initial.
J’ai fait mes acquisitions immobilières dans les années 80, 90, 2000. Il s’agissait de biens de qualité, neufs, donc j’ai payé cher avec des rendements faibles de 3 à 4% qui ne permettaient pas de couvrir les prêts. Mais avec les loyers actuels je suis maintenant à 8, voire 10%, sans parler de la valorisation des biens qui a aussi été multipliée par 2 ou 2,5.
Aujourd’hui les loyers n’augmentent plus, mais depuis peu et il n’est pas sûr qu’à l’avenir ils ne reprennent pas le chemin de la hausse.
Un autre avantage des biens de qualité est que les locataires s’enchaînent rapidement sans carence.
Alors il ne faut peut-être pas avoir trop peur d’un rendement faible lors de l’acquisition.
Pour les actions on cherche des titres qui délivrent des dividendes croissants et qui se valorisent avec le temps. Pour l’immobilier il suffit d’essayer de faire de même !
Bonsoir Jean-Michel,
Merci beaucoup pour ce retour d’expérience.
Vous avez tout a fait raison : en règle générale, la qualité paie toujours.
Il y a une tendance générale actuellement qui se dégage à rechercher des hauts rendements et à prendre beaucoup de risques pour essayer de s’enrichir plus rapidement. Le concept est compréhensible pour quelqu’un qui démarre avec peu de capital, car il ne peut pas nécessairement faire face à des remboursement de crédits d’un montant important.
Mais pour quelqu’un qui a des revenus confortables, il est tout à fait possible de se tourner vers des biens de meilleure qualité qui offriront un maximum de tranquilité d’esprit tout en s’appréciant avec le temps (le tout étant bien sur de ne pas surpayer pour cette qualité!)
Bonjour,
cet article vient de me conforter dans l’idée de ne pas acheter pour habiter mais au contraire pour investir d’autant que je vais prochainement accéder à une HLM dans PARIS pour un loyer de 800 € / 65 m² charges comprises pour un salaire de base de 2000 € nets (2400 avec les primes et 14ème mois).
Je me donne 15 mois pour dénicher les perles rares dans l’agglomération parisienne eu égard aux futures réalisations du Grand Paris et foncer pour trouver 2 biens qui pourront s’auto-financer 3 à 4 ans après leur achat..
En attendant, je tenterai de faire fructifier mon épargne pour disposer des apports nécessaires le moment venu.
Bonjour, investir dans l’immobilière est une bonne affaire oui! j’ai crée une SCI et je gère seul mes locations avec Gestion locative de chez Jsoft.fr, j’ai préféré un logiciel à l’agence immobilière car l’agence me prenait 7% et puis je suis maître de mes locations en gérant seul. Mes baux, mes quittances de loyers etc… je les fait moi même et franchement je trouve que c’est pas si compliqué que ça en fait. J’ai eu quelques soucis avec un locataire mais bon, c’est comme partout, y en aura toujours un ou une qui sera pas d’accord avec vous. J’ai mis du temps à me lancer dans la gestion locative en croyant que j’y arriverai pas mais finalement je suis fier de moi, j’y arrive, comme quoi il ne faut jamais dire qu’on y arriverait jamais, la preuve en est que j’y suis arrivé!
Bonjour,
Merci pour cet article intéressant, complet et toujours d’actualité.
Je souhaitais apporter un complément sur le mode de calcul de la rentabilité. Le calcul d’une rentabilité brute et nette reste très théorique et ne présente qu’une fiabilité relative et limitée. Ces rentabilités sont calculées par rapport au prix du bien. Mais quel est ce prix : Celui de l’achat, l’estimation à un instant T, ou bien le prix auquel vous souhaitez le revendre.
Personnellement, le trouve que la notion de Taux de Rendement Interne (TRI) est bien meilleure pour en apprécier la rentabilité. Pour schématiser ce mode de calcul, cela consiste à identifier tous les mouvements de trésorerie réalisés pendant la période de location (en + et en -) (y compris l’apport pour l’achat) et à le comparer au montant perçu lors de la revente (une fois déduit le solde du prêt bancaire s’il en reste un). En fonction de la durée de détention, cela permet de définir ce TRI.
Si je donne un exemple :
J’achète un bien de 100000€ (frais d’achat inclus : notaire, agence…) avec un apport de 10000€, le reste étant financé par un prêt bancaire.
Je met ce bien à la location pendant 10 ans. Pendant cette période, je constate chaque année des flux de trésorerie. Je perçois des loyers et je paie des charges (remboursement du crédit, charges de copro, taxe foncière, travaux, Impôts, frais de gestion, etc…).
Chaque année, le bilan débit – crédit = -1000.
A l’issue de ces 10 ans, je revends ce bien 110000€. Une fois les charges payées (remboursement du crédit, Impôts sur les plus values, etc…) il me reste 30000€.
Je suis donc en mesure d’établir mont TRI pour ce bien avec le tableau de trésorerie suivant :
Année 1 : – 11 000 (apport + bilan débit/crédit (j’achète en janvier))
Année 2 : – 1000 (bilan débit/crédit)
Année 3 : – 1000 (bilan débit/crédit)
Année 4 : – 1000 (bilan débit/crédit)
Année 5 : – 1000 (bilan débit/crédit)
Année 6 : – 1000 (bilan débit/crédit)
Année 7 : – 1000 (bilan débit/crédit)
Année 8 : – 1000 (bilan débit/crédit)
Année 9 : – 1000 (bilan débit/crédit)
Année 10 : 29000 (bilan débit/crédit perçu dans l’année (je revends en décembre) + montant réellement perçu à la revente)
Sur cette base, on calcule un TRI à 4.78% (Excel le fait très bien).
Concrètement cela signifie que si vous aviez placé en banque les dépenses réalisées chaque année pendant 9 ans selon le tableau ci-dessus et au taux de 4.78%, vous auriez perçu 29000€ en année 10.
Même si le détail du calcul est loin d’être trivial, je trouve qu’au final, le taux obtenu est très fiable et concret.
Le seul bémol, vous ne connaîtrez le taux définitif et précis, qu’une fois le bien revendu. Mais je ne connais aucun calcul fiable qui se baserai sur un prix de vente théorique.
Bonjour Nicolas,
Merci pour ce commentaire très précis et détaillé. Vous avez tout à fait raison sur le fait que le TRI est une des méthodes d’evaluation Les plus fiables, ceci dit comme souligné elle n’est pas nécessairement simple à calculer et implique d’avoir le prix de vente final.
Mais effectivement à mon sens il est essentiel de réintégrer à un moment ou à un autre les prix d’achat et de vente pour avoir une vision juste de la rentabilité totale d’un investissement par rapport à d’autres placements (je développe d’ailleurs un peu plus avant cette notion dans le dernier article) ;
Bien Cordialement