Plus-Riche : Mieux Investir

S'enrichir Intelligement

  • Accueil
  • Commencez ici
  • Investir en Bourse
    • Débuter en bourse : Par où commencer? (un guide en 7 étapes)
    • Les 5 meilleures stratégies pour investir en bourse (un guide complet)
    • Gagner en bourse avec les dividendes (ma méthode d’investissement)
    • Devenir Rentier en 10 ans avec la Bourse
  • Investir en Immobilier
    • Investir dans l’immobilier en 2021 (4 méthodes très rentables)
    • Comment Trouver Une Bonne Affaire en Immobilier (5 techniques efficaces)
    • Devenir Rentier en 10 ans avec l’Immobilier
  • Stratégie d’investissement
    • Où Investir En 2024? (Les Placements Les Plus Rentables)
    • Les 10 Meilleurs Livres Sur La Bourse (Pour Bien Débuter)
    • Dans quoi investir 1000 euros aujourd’hui? (5 placements rentables et accessibles)
  • Formation
    • Formation en bourse
    • La Newsletter

Crise du covid et marché immobilier : quels impacts? (vers une baisse des prix?)

15 novembre 2020 by Pierre 1 Comment

Au cours des mois précédents, j’ai parlé sur le blog des impacts de la crise du covid sur différents secteurs. Une question qui revient fréquemment ces derniers temps est : quels sont les impacts de la crise du covid sur le marché immobilier? (et plus concrètement : est-ce le bon moment pour acheter de l’immobilier?)

C’est ce que je vous propose de voir plus en détails dans cet article avec une étude détaillée du marché immobilier aujourd’hui.

Table of Contents

  • Marché immobilier : quelques rappels
  • La thèse initiale : crise du covid et krach immobilier (ou pas?)
  • Les prix de l’immobilier en 2020 (ont-ils baissé?)
    • Les prix immobiliers en 2020 (l’exemple de 3 secteurs clés)
  • Une forte baisse des volumes d’échange
  • Et pour les mois qui viennent?
    • L’étude des crises passées 
    • Les taux d’intérêt et les prix de l’immobilier
    • Une variable clé : le montant des remboursements en % du salaire

Marché immobilier : quelques rappels

Avant de commencer, je souhaitais juste rappeler qu’à l’inverse des marchés boursiers (qui sont par nature centralisés), ce qu’on appelle « marché immobilier » est en fait un agrégat d’une multitude de sous marchés.

Carte de France des prix de l'immobilier
Carte de France des prix de l’immobilier : De grandes disparités sectorielles (via Efficity)

Ce qui veut dire qu’il est possible que votre marché immobilier local n’ait pas suivi tout à fait la même trajectoire que les moyennes présentées dans la suite, (et vous devez toujours procéder à une seconde analyse du secteur dans lequel vous souhaitez investir).

Cependant nous allons voir ici quelques chiffres utiles qui vous donneront une image plus claire de la direction générale des prix cette année.

La thèse initiale : crise du covid et krach immobilier (ou pas?)

Comme tout le monde est particulièrement optimiste en ce moment : vous avez peut être pu entendre (ou lire) un peu partout que cette crise sanitaire et économique allait engendrer un « krach immobilier » (ou du moins une baisse de prix sévère et durable).

Même les Notaires n’étaient pas très optimistes ces derniers temps, puisqu’ils avaient déclaré en mars dans une interview pour le magazine Le Parisien que « les prix devraient connaitre une baisse comparable à celle de 2012-2013, avec une possible correction de 15%« .

immobilier et crise du covid
Immobilier et crise du covid : des attentes peu optimistes

C’était en mars et nous sommes maintenant presque en décembre (un constat assez triste qui nous rappelle qu’il ne s’est pas passé grand chose entre les deux…). Cependant il y a une bonne nouvelle : de l’eau ayant coulé sous les ponts, nous pouvons désormais ranger les opinions, et dégainer des données concrètes.

Alors, que nous disent les chiffres sur cette crise? Faut-il faire chauffer notre carnet de chèque pour acheter un manoir dans l’arrière pays à vil prix? Les parisiens sont-ils vraiment en train de vendre leurs appartements pour racheter de petites maisons en Bretagne?

Les prix de l’immobilier en 2020 (ont-ils baissé?)

Le marché de l’immobilier étant un marché dit « de gré à gré », la manière la plus efficace d’avoir une vision d’ensemble est soit de passer par le site des Notaires de France, soit d’utiliser des « indices immobiliers » (compilés par des sources tierces, qui peuvent être plus ou moins fiables).

Voici tout d’abord un indicateur que je consulte régulièrement (puisqu’il a l’avantage d’être mis à jour sur une base mensuelle), il s’agit de l’indice des prix de l’immobilier du site meilleursagents :

Indice des prix immobiliers
Indices des prix immobiliers : tous positifs en 2020 (source : meilleursagents)

Cet indice a l’avantage d’isoler différents secteurs, l’immobilier Parisien pouvant par exemple se comporter très différemment de l’immobilier en zone rurale.

Comme vous pouvez le voir ici, pour le moment (et à l’inverse de la thèse initiale d’un « krach immobilier post Covid« ) : tous les secteurs étudiés sont positifs sur 2020.

Pour le moment la crise du covid n’a donc entrainé aucune baisse de prix significative (et aucun krach sur l’immobilier français). Affinons cela avec des données directement en provenance des sites des notaires.

Les prix immobiliers en 2020 (l’exemple de 3 secteurs clés)

Le site des Notaires de France ne faisant pas de grands agrégats (à l’image de l’indice présenté ci-dessus), j’ai choisi 3 secteurs immobiliers « dynamiques » afin d’avoir une idée du niveau général des prix (et de couvrir les plus gros marchés respectifs du nord, du centre et du sud de la France) :

  • La région Ile-de-France
  • La région Lyonnaise
  • La région des Alpes-Maritimes

Voici ce que disent les données des Notaires pour la région Ile-de-France :

prix immobilier paris crise covid
Ile-de-France : des prix en hausse en 2020

Pour la région Lyonnaise :

prix immobilier Lyon crise covid
Des prix en forte hausse à Lyon en 2020

Et pour la région des Alpes-Maritimes :

prix immobilier alpes maritimes crise covid
Des prix en légère hausse sur la Côte d’Azur en 2020

Comme vous pouvez le voir ici, les données des Notaires par secteur confirment pour le moment celle de l’indice : pas de baisse de prix à l’horizon (au contraire, le secteur a très bien tenu pendant cette crise).

Il y a bien une chose qui a baissé en revanche au cours de ces derniers mois : ce sont les volumes d’échange.

Une forte baisse des volumes d’échange

Les vrais perdants de cette crise sont avant tout les agents immobiliers (plus que les investisseurs), puisqu’avec la crise, les volumes d’échange ont baissé de plus de 30% (ce qui est logique, car il n’est pas facile de visiter des biens en étant confiné).

ventes immobilières 2020 baisse des volumes
Chute des volumes entre Janvier et Juin (Source : Notaires.fr)

Comme nous avons pu le voir plus haut cependant (et comme c’est le cas aussi en bourse) : une baisse des volumes d’échange n’est pas synonyme de baisse des prix.

Si le nombre de vendeurs potentiels diminue en miroir du nombre d’acheteur potentiels : les prix peuvent se maintenir sans être significativement impactés par ces changements de volume. C’est ce qui s’est produit au cours de ces derniers mois.

Tant que les particuliers ne commencent pas à vendre leurs appartements massivement et « à tout prix » (ce qui est plutôt un mauvais choix en période de confinement), la baisse des volumes est donc néfaste avant tout pour une seule catégorie de personnes : les agents immobiliers.

Et pour les mois qui viennent?

Nous avons observé ce qui s’est passé au cours des mois précédent, et nous avons vu que pour le moment : les choses n’ont pas l’air d’aller dans le sens des catastrophistes immobiliers (ni dans le sens des acheteurs qui pensaient pouvoir profiter d’un éventuel « trou d’air » pour faire de bonnes affaires).

Les prix se sont maintenus avec une remarquable résilience, et le secteur de l’immobilier d’habitation a une nouvelle foi confirmé son statut de valeur refuge pendant la crise.

Cependant un bon argument avancé est que si la situation actuelle devait se maintenir pendant trop longtemps (confinement + destructions d’emplois), l’impact sur les prix immobiliers pourrait à terme se faire ressentir. Qu’en sera-t-il dans les prochains mois (et les prochaines années)?

C’est là que les choses deviennent plus difficiles. Mais sans sortir de boule de cristal, nous pouvons nous baser sur ce qui se passe en ce moment et sur ce qui s’est passé durant les dernières crises pour essayer d’avoir une idée d’où les prix ont les meilleures chances d’aller par la suite.

Nous pouvons aussi observer une variable qui a une influence clé sur les prix de l’immobilier : les taux d’intérêt.

L’étude des crises passées 

Voici un petit tableau très utile du site de la FNAIM présentant l’impact des crises passées sur le secteur immobilier français :

tableau impact crise économique sur l'immobilier

Comme vous pouvez le voir sur le tableau ci-dessus, même pendant la crise de 2008, alors que les bourses avaient connu une chute de près de 50%, l’immobilier français n’avait chuté que très modestement.

A noter ici un facteur important : le fait que l’immobilier ait connu des baisses aussi modestes dans le passé ne veut pas dire qu’il s’agit d’un actif « invulnérable », mais simplement qu’il est prioritairement sensible a des facteurs économiques autres que le PIB (par exemple, entre autres, les taux d’intérêt).

Les taux d’intérêt et les prix de l’immobilier

Vous le savez peut être, mais le niveau des taux d’intérêt est une variable clé qui influence les prix de l’immobilier :

graphique effet taux et durée sur le niveau des prix immobilier
Effet des taux et de l’allongement de la durée d’emprunt sur les prix immobiliers

Si certains craignaient une remontée des taux, avec la crise celle-ci demeure peu probable. Les politiques de relance des banques centrales consistent à abaisser les taux le plus possible, et comme l’économie est loin d’être florissante… nous pouvons spéculer qu’une remontée des taux n’est pas pour demain en Europe.

Une variable clé : le montant des remboursements en % du salaire

Si une hausse des taux d’intérêt ne semble pas aujourd’hui être une menace à court et à moyen terme, qu’est ce qui peut l’être?

Il n’y a rien de magique au fonctionnement des marchés immobiliers et comme vous pouvez vous en douter : si les ménages devaient se retrouver dans l’incapacité de rembourser les crédits qui ont financé leurs biens immobiliers, cela pourrait causer des ventes forcées, et une chute des prix (voire un krach).

Voyez plutôt ce graphique illustrant les remboursement des crédits en % du salaire :

immobilier impact des taux d'intérêts

Et voyez maintenant celui des prix de l’immobilier sur la même période :

Prix to Earnings ratio des prix de l'immobilier

Sans surprise : quand le taux des remboursements en % du salaire devient insoutenable pour les ménages, cela tend à affecter les prix de l’immobilier (le niveau des salaires, la facilité d’accès au crédit et le niveau des taux d’intérêts étant donc les 3 variables clés à surveiller).

Pour le moment donc, en résumé :

  • L’immobilier a remarquablement bien tenu pendant cette crise
  • Il n’y a pas eu de signe de correction significatif
  • L’impact de la crise sur l’emploi (taux de chômage, salaires) dans les mois qui viennent sera clé
  • Du coté des taux d’intérêts : pas grand chose ne devrait bouger
  • Si correction il y avait: celle-ci a (historiquement) toutes les chances d’être relativement modeste

Conclusion

La résilience du secteur immobilier durant cette crise nous rappelle une fois de plus que la diversification (entre les secteurs, les stratégies, et les marchés) est une des clés du succès en investissement.

Le marché immobilier est resté solide durant les crises précédentes, et semble robuste une nouvelle fois malgré les évènements que nous traversons actuellement, confirmant ainsi son statut de valeur refuge.

Nous avons donné dans cette article une analyse globale du marché immobilier français à fin 2020, mais bien entendu (comme évoqué en début d’article) : la situation peut être très différente en fonction du secteur particulier dans lequel vous souhaitez investir.

(PS : Si cet article vous a intéressé, que vous avez des projets immobiliers pour le futur, ou que vous voulez savoir comment procéder à une analyse plus fine de votre marché local, pensez à la formation immobilière du site! Vous y trouverez beaucoup d’éléments et de ressources utiles qui vous permettront de trouver les bonnes affaires dans votre secteur).

Partager :

  • Cliquez pour partager sur Twitter(ouvre dans une nouvelle fenêtre)
  • Cliquez pour partager sur Facebook(ouvre dans une nouvelle fenêtre)

Articles similaires

Filed Under: Investir en Immobilier

Comments

  1. Michel de Trading Attitude says

    15 novembre 2020 at 3:47 PM

    Bonjour, il ne faut pas oublier que l’immobilier est valorisé en devise et qu’avec le saupoudrage de nouvel argent a très fortement dévalorisé les devises. Comparativement, la bourse US a très fortement progressé (100%).
    Si certaines occasions dans l’immobilier peuvent se créer, l’investissement locatif est plus risqué. En effet, il y a une très forte probabilité que vos locataires ne puissent plus payer leur loyer. De même vous pouvez perdre votre salaire.
    Il faut donc être très prudent.

    Répondre

Laisser un commentaire Annuler la réponse

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Marre des livrets à 0.5%?

Recevez mon guide expliquant comment gagner des rendements à 2 chiffres :

Votre adresse mail restera strictement privée et ne sera ni vendue ni échangée.

Restons en contact :

  • Facebook
  • Instagram
  • RSS
  • Twitter
  • YouTube

Pas le temps pour de l’immobilier physique? 8 à 10% de rendement avec le crowdfunding :

Articles Populaires

  • Où Investir En 2024? (Les Placements Les Plus Rentables)
  • Comment créer des revenus passifs avec la bourse et l’immobilier
  • Comment économiser 1000 euros (chaque mois)
  • Gagner 9% par an avec le portefeuille permanent
  • Devenir Rentier en 10 ans avec la Bourse
  • Devenir Rentier en 10 ans avec l’Immobilier
  • Vivre Sans Travailler : Combien Faut-il? (et comment faire)
  • Pourquoi vous devez investir dans les actions à dividendes croissants

Formation avancée :

A propos

Bienvenue sur Plus-Riche.com!

Si vous voulez en savoir un peu plus sur moi : j’ai 33 ans, un master en finance, et j’ai travaillé en banque privée, puis 7 ans comme analyste pour le compte d’investisseurs institutionnels.

J’aime l’économie, la bourse, et investir dans toutes sortes de choses. J’ai crée ce site pour pouvoir partager des conseils utiles dans les domaines que je connais le mieux.

Vous trouverez ici toutes sortes de ressources pour vous aider à économiser, augmenter vos revenus, investir, et atteindre l’indépendance financière.

Rejoignez la page Facebook :

Rejoignez la page Facebook :

Rechercher sur le site :

Archives

Articles Phares du moment

  • UnitedHealth Perd 50% : Piège ou Opportunité?
  • Comment Trouver Une Bonne Affaire en Immobilier (5 techniques efficaces)
  • Pourquoi vos actions stagnent (et comment marche vraiment la bourse)
  • Les 67 "Dividend Aristocrats" Américains (Liste 2024)
  • Les 25 Meilleures Citations de Warren Buffett
  • Débuter en bourse : Par où commencer? (un guide en 7 étapes)
  • Le Portefeuille "Qualité à Prix Déraisonnable"
  • Investir 100 Euros/mois en Bourse (Quels Résultats?)
  • Hausse de Dividende de 72% pour ce Champion Français

Archives

Envie d’en savoir plus?

Recevez le guide expliquant les stratégies que j'utilise en bourse et en immobilier.

Mentions Légales

  • Mentions Légales
  • Contact
Privacy & Cookies: This site uses cookies. By continuing to use this website, you agree to their use.
To find out more, including how to control cookies, see here: Politique relative aux cookies

Copyright © 2025 · Metro Pro on Genesis Framework · WordPress · Log in

 

Chargement des commentaires…