Dans l’article de la semaine dernière, j’expliquais qu’investir dans l’immobilier dans des zones où la demande est dynamique possède de nombreux avantages, que ce soit en terme de prix, de sécurité ou de pression haussière sur les loyers par rapport à des zones peut être plus rentables sur le papier, mais où la demande est plus faible.
Dans l’article de cette semaine, je voudrais revenir sur l’un de mes investissements les plus rentables de l’an dernier (j’en avais déjà parlé dans l’article sur mes performances 2018) : comment j’ai obtenu 15% de rentabilité en réinvestissant tout simplement dans l’un de mes appartements.
Je voudrais présenter ici un peu plus en détails comment cela est possible, et comment vous pouvez répliquer ce type de rentabilité… sous certaines conditions.
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Mon investissement immobilier le plus rentable de l’an dernier
En fin d’année dernière, suite à un départ de locataire précoce dans un studio que j’avais acheté déjà loué il y a un petit moment (et en assez piteux état il faut le dire), je me suis retrouvé à devoir opérer une rénovation d’urgence (et quand je dis urgence, vous comprendrez probablement pourquoi en voyant la photo ci-dessous).
Problème : J’avais prévu de rénover cet appartement un jour ou l’autre dès l’instant où je l’ai acheté… mais pas si tôt! Et j’étais un peu court niveau cash (je terminais tout juste un autre projet, et initialement ce locataire m’avait dit qu’il devait rester bien plus longtemps).
Je me suis donc retrouvé quelque peu coincé avec la contrainte de rendre l’appartement plus vivable en un minimum de temps, et avec un minimum de moyens.
Sachant que j’avais relativement peu de temps (et d’argent) disponible, nous avons discuté avec les ouvriers pour aller uniquement au plus efficace et au plus économique au niveau du rafraichissement à opérer, cela impliquait (entre autres) de :
- repeindre tout l’appartement
- reprendre les cadres de fenêtre vétustes (sans les changer)
- changer l’ameublement (à prix mini)
- refaire à neuf les joints de salle de bain (sans toucher le gros oeuvre)
- changer les robinets vétustes
- évacuer les éléments de “déco” douteux accumulés par les locataires (notez au passage la banquette/lit d’un beau marron)
Saut en avant post rénovation « low cost », l’appartement ressemble désormais à ceci :
Comme vous pouvez le voir, cette rénovation n’est pas aussi drastique que celle que je vous ai présenté la semaine dernière, mais elle a l’avantage de coûter aussi beaucoup moins cher.
Le prix a été en tout et pour tout de 4000 euros (vous ne voyez pas tout ici, mais le mobilier de cuisine a également été changé).
Tout cela a donc permis une augmentation de loyer de 50 euros/mois (l’appartement a été reloué tout de suite au prix prévu, et il est maintenant occupé depuis plusieurs mois, c’est donc ici de la renta réelle et pas juste de la renta papier).
Pour 4000 euros investis, ce sont donc 50 euros de revenus passifs en plus qui tombent tous les mois sur ce bien, ce qui nous donne une rentabilité du projet de 50 x 12 / 4000 euros = 15%.
La question maintenant : cette rentabilité élevée (sur une rénovation somme toute assez modeste, nous serons d’accord pour dire que l’appartement est plus propre, mais nous ne sommes pas non plus sur du grand standing ici), est-elle dûe seulement à une saine optimisation du budget ?
En partie, mais pas uniquement.
Investir dans un secteur en demande : la clé pour louer plus cher rapidement
La semaine dernière, je vous avais présenté un graphique illustrant la pression haussière sur les loyers dans différents secteurs. J’y expliquais que si vous voulez acheter des appartements rentables dans la durée, vous devez idéalement avoir des loyers qui s’apprécient à un rythme supérieur à l’inflation (sans quoi vous perdez en fait du pouvoir d’achat dans le temps au lieu d’en gagner).
Voici comment se sont comportés les loyers dans le secteur où est situé ce bien historiquement :
Comme vous le voyez, la zone est très demandée et les loyers (et les prix) se sont appréciés à un rythme nettement supérieur à celui de l’inflation au cours de ces dernières années… seulement il y a quelque chose qu’il faut savoir par rapport à ce rythme d’appréciation…
Dans les faits, la loi française n’autorise pas à augmenter ses loyers à un rythme supérieur à celui de l’indice d’indexation des loyers d’une année sur l’autre (ce sont les règles), ce qui veut dire qu’augmenter vos loyers plus vite que la moyenne est illégal… sauf si vous faites des travaux!
Ce qui laisse place à des opportunités pour les investisseurs malins (et travailleurs).
Règlementation des loyers : des travaux pour plus de rentabilité
En effet, pour que vous puissiez rentabiliser vos travaux en temps qu’investisseur immobilier (mais sans abuser non plus de votre capacité à fixer les prix dans les zones où les logements se font rares) la loi française dit que vous pouvez augmenter le prix de votre loyer plus vite que l’indice… uniquement si vous faites des travaux de rénovation!
Ce qui veut dire que les travaux sont une double opportunité pour :
- Optimiser votre fiscalité en faisant du déficit foncier
- Augmenter votre rentabilité en réajustant votre loyer sur un prix de marché qui grimpe plus vite que la moyenne…
Ceci étant dit : il faut savoir que les travaux constituent souvent un obstacle psychologique pour beaucoup de gens, et il n’est pas rare de se retrouver face à des biens que leur propriétaire a quelque peu… délaissé dirons nous (par manque de temps, de moyens… ou simplement par fainéantise).
L’opportunité des biens sous exploités
Les appartements « délaissés » évoqués précédemment sont souvent sur le marché depuis des années, et la demande dynamique d’un bon secteur suffit souvent à leur assurer un flux minimal de locataires (pour un loyer minimal).
Aussi le propriétaire laisse son bien « en autopilote » sans trop s’en occuper. Si l’ex propriétaire n’est pas spécialement au fait des prix du marché (ou a juste la flemme de faire des travaux), vous pouvez vous retrouver avec des biens nettement sous exploités (c’est à dire loués à des prix très inférieurs à leur potentiel locatif réel).
L’avantage de cela, c’est que si vous faites une recherche automatique de biens sur leboncoin ou seloger déjà loués par exemple (ou d’annonces où le propriétaire indique le loyer précédent de l’appartement), et que vous avez une bonne connaissance de votre marché local, là où les autres investisseurs plus débutants (ou connaissant moins le bien marché) ne verront qu’un bien peu intéressant avec une rentabilité médiocre, vous verrez le potentiel réel du bien et le jugerez non pas sur sa rentabilité actuelle, mais sur sa rentabilité potentielle.
Dans ces circonstances quelques travaux peuvent déboucher sur une hausse significative du loyer (et donc de la renta et du cashflow) simplement parce que certains appartements sont sous exploités.
Les biens sous exploités existent aussi dans les zones à plus faible demande bien sûr, mais vous aurez souvent plus de rentabilité sur des travaux de rafraichissement dans des zones à forte demande, simplement parce que les loyers s’y apprécient plus rapidement qu’ailleurs (la contrepartie étant que ce marchés sont aussi plus concurrentiels).
Bien Rénover pour Louer plus cher
Bien sûr rénover et louer au prix juste nécessite une bonne connaissance de son marché local, et une juste évaluation de la fourchette de prix de la rénovation (vous pouvez ruiner votre projet en sous estimant complètement le prix des travaux, ou en surestimant le loyer de marché potentiel).
Toutes les rénovations ne sont pas rentables et gagnantes (cela dépend du montant des travaux et du prix du bien), mais avoir une bonne connaissance de votre secteur, et viser des biens sous exploités que vous pourrez ensuite louer plus cher est une bonne manière de trouver de bonnes affaires en immobilier.
Et cela peut représenter une opportunité dans les secteurs où la demande est dynamique, et où il peut parfois sembler difficile de trouver des rentabilités décentes avec un simple screening leboncoin.
A travers cet article, je voulais également illustrer le fait que vous aurez de meilleures opportunités de rentabiliser vos travaux de rénovation (qui seront nécessaires si vous détenez un bien pendant 10 ou 20 ans) et qui transformeront la corvée de devoir réinjecter du cash dans votre bien en opportunité d’augmenter votre rentabilité dans les zones où la demande est dynamique (tout en offrant aux locataires un bien de meilleure qualité).
Conclusion
J’espère que cet article vous aura intéressé et qu’il vous aura donné des idées d’investissement (même si vous êtes dans un secteur un peu tendu).
N’hésitez pas à lire en complément si vous le souhaitez mon article sur la rénovation de studio, et pensez à la formation immobilière du site si jamais vous voulez en savoir plus sur comment monter un bon projet immobilier de A à Z!
Sur ce je vous dis à la semaine prochaine pour un nouvel article (retour sur une thématique boursière cette fois ci, et sur un sujet qui m’a été réclamé plusieurs fois par email!)
J’ai pris l’habitude de ne pas m’intéresser à un bien s’il n’y a pas des travaux à faire. Comme tu le dis, cela rebute beaucoup de personnes, mais cela n’a que des avantages si on a le courage de s’y lancer. En gros, plus c’est moche, plus cela peut être une opportunité. Merci pour ton retour d’expérience.