Immobilier Danger : Ce dont personne ne parle en immobilier

Sur internet, on parle souvent des avantages de l’investissement locatif (qui sont bien réels), mais on parle plus rarement des dangers de l’immobilier.

Lorsque je me suis mis en quête de mon premier investissement immobilier locatif, je me suis dit que les choses seraient probablement assez simples. Il suffisait de trouver un appartement rentable, le négocier, le financer à crédit, et tout roulerait.

Si cela semblait si facile, c’est parce que tout le monde sur internet avait l’air de dire que cela l’était. En réalité un seul aspect de l’investissement immobilier (ou presque) était abordé dans mes lectures : le rendement. Cela semblait être la seule chose importante : trouver un bien avec un gros rendement. Personne ne parlait des dangers de l’immobilier et des risques associés à l’immobilier à haut rendement.

Combien de gros titres peut-on lire encore aujourd’hui du type « il gagne des rendements à 2 chiffres sur son appartement » ou « 15% par an avec un immeuble de rapport« .

Selon moi cette approche par le rendement ne signifie absolument rien, elle est même dangereuse pour les investisseurs novices. Pour illustrer mon propos, je vais vous raconter en détails comment s’est passée la recherche de mon premier investissement locatif.

Immobilier danger : mes premières visites « d’appartements rentables »

C’était il y a quelques années.

Motivé par les gros chiffres donnés par certains blogueurs immobiliers, je décide moi aussi de me lancer à la recherche d’un appartement rentable. J’écume donc les sites de petites annonces en faisant rapidement mes calculs de rentabilité ; premier constat : dans mon secteur, les rentabilités d’internet, c’est de la science fiction.

Première leçon (de débutant certes ici) : la rentabilité de vos investissements immobiliers sera d’abord conditionnée par le secteur dans lequel vous investissez.

La chasse à la rentabilité (attention danger)

Dans un premier temps donc, je ne trouve rien qui paie plus de 4% par an, ce qui est une zone de rendement peu intéressante pour investir puisque l’on peut sans trop de mal trouver des actions qui paient plus que cela en bourse sans avoir à gérer de locataires (si vous habitez sur Paris vous serez sans doute confronté à cette même situation mais en pire vu que le prix au mètre carré y est le plus élevé de France).

Quoiqu’il en soit au bout de quelques mois je trouve enfin un bien rentable : un tout petit studio de 17 mètres carrés qui selon mes calculs devrait rapporter (après une légère négociation), pas loin de 8% par an! J’harcèle donc l’agence immobilière par téléphone (4 agences sur 5 ne répondant qu’après que l’on ne les ait appelé au moins 3 fois selon mon expérience), et parviens finalement à décrocher une visite.

Première visite : le garage emménagé

J’arrive tout excité à l’agence, et nous partons pour visiter l’appartement. Au fur et à mesure que nous avançons la qualité des bâtiments se dégrade. Les façades sont de plus en plus décrépies. Nous remontons des ruelles de plus en plus douteuses.

Nous arrivons finalement devant une porte d’un mètre cinquante de haut encastrée dans du béton nu, située un niveau plus bas que le rez de chaussée d’une petite copropriété (porte encastrée dans ce qui a tout l’air d’être une ex-entrée de garage transformé en appartement).

Nous poussons la petite porte (qui semble pouvoir s’ouvrir avec un coup d’épaule un peu sec sans faire usage de la clé) et entrons. La hauteur sous plafond est ridicule, l’appartement est crasseux, la salle de bain est en ruines, la seule fenêtre fait 10 centimètres de large.

Rien ne me fait l’effet d’être aux normes et vu la situation, j’ai de gros doutes sur l’étanchéité en cas de pluie. Je dois me rendre à l’évidence : ce n’est pas un studio, c’est un trou à rats. Je ne peux décemment pas mettre une somme d’argent à 5 chiffres dans un bien de cette qualité là (notez qu’il s’est vendu dans la semaine).

Seconde visite : la copropriété en faillite

Seconde visite : l’agent m’appelle en priorité et je peux voir le bien avant tout le monde. Rentabilité autour de 7% avant négociation, (ce qui est élevé dans mon secteur). J’arrive devant l’immeuble à 8 heures du matin pour la visite (cette fois c’est un petit immeuble, pas un garage, ouf). Mais il faut voir quel immeuble.

Façade qui part en morceaux, porte d’entrée vermoulue ouverte au quatre vents. Nous poussons la porte de l’immeuble : trous dans les murs et les plafonds, parties communes avec fils électriques apparents. Conduites de gaz le long des escaliers complètement rouillés qui traversent les étages. Je demande quel âge à l’immeuble. L’agent immobilier hausse les épaules et me répond « A votre avis?« . Je n’en saurais pas plus.

Nous montons des escaliers en semi ruine jusqu’au studio qui lui est refait à neuf fort heureusement. L’appartement est décent. La fenêtre donne sur la façade d’un autre immeuble totalement délabré (situé à un mètre cinquante environ). Je demande si cet immeuble est en travaux (poutres métalliques de soutènement apparentes, façade hideuse de béton nu). L’agent me répond que les résidents n’ont pas les moyens de payer le rafraichissement de l’immeuble, le rafistolage apparent évite selon lui que l’immeuble « ne tombe en morceaux ».

Effectivement, je note que les balcons sont soutenus par des renforts de fortune pour ne pas s’effondrer. Je n’achète pas pour la même raison que précédemment. Impossible de mettre une somme importante (six chiffres cette fois ci) dans ce qui est plus une demi ruine qu’une copropriété. L’appartement est vendu dans la journée à un autre acquéreur au prix fort et sans négociation.

Troisième visite : le marchand de sommeil

Ma troisième visite était un studio de 16 mètres carrés avec une rentabilité autour de 7%.

Il y a des fissures dans les murs, la porte d’entrée de la copropriété ne ferme pas, la population de l’immeuble est extrêmement douteuse, il y a des piles de mobiliers hétéroclites dans les parties communes. Seuls meubles présents dans le studio visité : un lit double et un sac de riz blanc de 10 kilos.

J’apprends que deux personnes vivent dans le 16 mètres carrés et se partagent le loyer. Je n’aime pas juger les gens de manière hâtive, mais j’ai de gros doutes sur leur solvabilité. Le propriétaire a de plus insisté pour que je vienne faire la visite en l’absence des locataires. Suspect. Bien entendu je n’achète pas et je commence a douter.

Manquerais-je de tripes pour oser me lancer en immobilier? Ou suis-je simplement raisonnable de ne pas vouloir investir dans ce qui me semble être trois nids à problèmes? On ne m’avait pas parlé de ça sur internet!

A l’issue de ces visites, j’ai réalisé une chose importante (qui a postériori peut sembler évidente, mais dont trop peu de gens semblent parler) : l’immobilier fonctionne selon les mêmes règles que n’importe quel autre produit d’investissement.

C’est à dire qu’un rendement élevé viendra 99% du temps (les 1% restant représentant la sacro sainte « bonne affaire« ) compenser un risque élevé. Traduction : 99% du temps « haut rendement » sera synonyme de « danger pour vos finances« . Pour mieux comprendre le phénomène, faisons un parallèle avec une autre classe d’actifs financiers : les obligations.

Obligations et Immobilier : une histoire de risque et de rendement

Les obligations sont des instruments de dette dont vous avez déjà probablement entendu parler dans l’actualité. Les États comme la France ou l’Allemagne en émettent. Pour faire simple : vous prêtez votre argent à un pays ou une entreprise, et celle-ci vous paie un rendement régulier. Ce rendement est variable.

L’Allemagne et la France ont pendant longtemps payé des rendements extrêmement faibles, car ce sont des pays de qualité : les prêteurs savent qu’ils seront remboursés. Actuellement, ces pays ne paient même plus du tout : ils sont jugés comme de si bonne qualité que leur prêter de l’argent est considéré comme un privilège.

Lorsque le risque de votre placement est faible, les rendements sont faibles ou inexistants.

Danger de l’immobilier : un parallèle avec les « junk bonds »

Maintenant il existe une autre catégorie d’obligations appelée, les « junk bonds » (littéralement « obligation déchet » ou « obligation poubelle »). Et ces « junk bonds », paient de très bon rendements, bien meilleurs que ceux de la France ou de l’Allemagne.

Si vous prenez quelqu’un qui ne s’y connait pas bien en finance, vous pourrez l’impressionner en disant que vous avez 8% de rendement sur vos obligations : il vous demandera probablement comment vous faites et pensera que vous êtes très fort.

Seulement, ces titres sont appelés « junk » pour une bonne raison : le rendement élevé n’en fait pas un bon placement pour autant. Si le rendement est élevé, c’est parce que vous avez peu de chances de revoir un jour votre capital. Les obligations sont l’illustration parfaite d’une réalité fondamentale en investissement : le rendement rémunère toujours un risque.

Je pense que vous avez saisi le parallèle avec l’immobilier. Quand vous achetez un appartement qui rapporte une grosse rentabilité dans une zone ou la demande locative est très forte, 9 fois sur 10, vous aurez affaire à un « junk » appartement. C’est à dire un appartement risqué sur lequel vous avez de grosses chances d’avoir des problèmes.

Les risques des « junk appartments »

Si les prix de l’immobilier se mettent à fléchir (pour une raison ou pour autre), à votre avis, qui va vous racheter un garage emménagé? Qui va racheter une copropriété qui tombe en ruine? Qui va louer votre 16 mètres carrés si le quartier dans lequel vous avez investi devient soudainement moins attractif? Personne.

Le haut rendement vient compenser, comme pour obligations, le risque élevé de pertes financières.

Et quel type de locataire avez-vous en investissant dans un bien de petite surface et de mauvaise qualité? Le genre qui a tendance à être insolvable. Comme sur les junk bonds, vous avez un risque non négligeable de ne pas percevoir votre juteux rendement. Vous n’investissez pas ici : vous achetez des problèmes.

Cette relation risque/rentabilité peut se retrouver de deux manières : soit vous achetez dans un patelin un peu perdu où la rentabilité est haute et vient compenser la quasi absence de demande locative (auquel cas, vous risquez de vous retrouver sans locataire), soit vous êtes dans une zone à forte demande locative (c’est mon cas et c’est le cas de Paris) et les biens rentables que vous trouverez auront tendance à être des « junk » appartements (i.e. des taudis).

Une phrase célèbre en économie est « there is no free lunch » (il n’y a pas de repas gratuit), elle traduit l’idée que rien n’est distribué gratuitement, surtout pas le rendement.

Les dangers de l’immobilier : une histoire personnelle

Si vous pensez que je noircis le tableau, laissez moi vous raconter une dernière histoire, celle du seul investissement immobilier réalisé par mon grand père.

Mon grand père, alléché par des promoteurs véreux qui lui proposaient de superbes rendements dans un quartier « en pleine expansion », avait décidé à son époque de faire l’acquisition d’un T2 qui, sur des critères de prix et de rendement purs semblait être « une très bonne affaire ». Ce quartier « en pleine expansion », pour les gens qui connaissent le sud de la France, c’était l’Ariane à Nice (pour ceux qui ne connaissent pas, disons que ce n’est pas le quartier le mieux fréquenté de la ville. Du tout).

Mon grand père n’a pu profiter que pendant peu de temps des gros rendements de cet appartement situé dans un quartier douteux, avec des locataires douteux : l’un d’entre eux a rapidement décidé de ne plus payer son loyer, entrainant une procédure d’expulsion longue et couteuse, et de saccager entièrement l’appartement avant de partir. Résultat : plus de loyer, appartement en ruine : mon grand père à vendu dans l’urgence et à vil prix pour s’en débarrasser, et il n’a plus jamais investi dans l’immobilier de sa vie.

Immobilier danger : Tout est-il vraiment si sombre?

Maintenant pourquoi vous dis-je tout cela, essaierais-je de vous dissuader d’investir dans l’immobilier? Pas du tout, comme vous le savez j’investis moi même, et si je considérais l’immobilier comme une mauvaise affaire, je ne le ferais pas.

Cependant je ne veux pas que vous vous laissiez berner par les promesses de haute rentabilité soit disant « facile » que l’on peut voir un peu partout. Ceux qui défendent le « rendement facile » essaient probablement de vous vendre quelque chose, parce que cela n’existe ni sur les actions ni en immobilier.

Il y a de bonnes affaires, c’est vrai. Mais elles sont difficiles à trouver, et il faut un mélange d’expertise, de persévérance et de chance pour pouvoir les dénicher. Si vous manquez d’expérience vous avez plus de chances de simplement acheter un mauvais deal sans vous en rendre compte.

Pas d’agence de notation pour l’immobilier (attention aux mensonges)

Dans le cas des obligations dont j’ai parlé plus haut, il existe des agences qui donnent une note à la qualité du bien que vous achetez. Une note « AAA » signifie que vous achetez de la top qualité, en dessous de « CCC », vous avez de bonnes chances de ne jamais revoir votre argent. Ce système de notation n’existe pas en immobilier. Le système de notation, c’est vous.

Votre mission est d’évaluer correctement les risques et de rester loin de tous les investissements « poubelles », pas de trouver le bien le plus rentable. Et cela n’est pas toujours évident, car vous aurez tendance à être poussé à faire un mauvais achat par 4 puissants facteurs : ce que vous avez lu sur internet, votre égo, l’appât du gain (personne ne veut dire « j’ai un appartement qui rapporte 3% », tout le monde veut être un héros avec des rentabilités absurdes), et l’agent immobilier (qui essaiera de vous faire acheter quoi qu’il arrive car il veut sa commission).

Tous les appartements listés plus hauts m’ont été présentés comme de superbes opportunités.

Dangers immobiliers : quelques conseils pour limiter les risques

Je ne prétends pas détenir la vérité absolue, et la frontière entre un bon deal et un mauvais est parfois floue, mais voici quelques trucs pour éviter d’acheter un « junk » appartement :

• L’emplacement : c’est une vieille devise chez nos amis américains. 3 choses comptent en immobilier : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Même si vous achetez un 17 mètres carrés, si il est en plein centre de Paris, vous trouverez toujours des locataires. Dans un mauvais quartier de province, c’est plus discutable. Evitez les zones sans demande locative peu importe les rentabilités affichées sur le papier, ce sont des nids à problèmes.

• L’Etat de la copropriété : si elle tombe en morceaux, vous aurez constamment des frais qui viendront entamer votre rentabilité, ou vous vous retrouverez avec un bien qui ne tiendra plus debout et ne vaudra plus rien. Plus c’est neuf mieux c’est, mais plus c’est neuf moins c’est rentable (forcement). Il faut essayer de trouver le bon compromis.

• Une question simple : Est-ce que je peux résoudre le problème simplement? Vous visiterez surement de nombreux biens « à problèmes ». Reste à savoir si le problème est structurel ou si il peut être résolu simplement. Si vous vous retrouvez face à un garage emménagé : vous ne pouvez rien faire, ce sera toujours un garage. Si la salle de bain et la cuisine sont en ruines mais que les murs sont sains, c’est un problème que vous pourrez résoudre aisément.

• L’instinct : en temps qu’investisseur rationnel, je préfère suivre la logique que l’instinct, néanmoins si vous éprouvez une pressante envie de fuir en visitant un appartement, il y a de bonnes chances que vos futurs locataires auront le même sentiment, ce qui peut être problématique.

• Sélectionnez soigneusement vos locataires : votre rentabilité vient directement de votre locataire. Choisissez le avec soin. Les lois françaises sont fortement biaisées en faveur des locataires ; si vous tombez sur un mauvais payeur, il vous coutera beaucoup de temps et d’argent. Ne prenez pas le risque.

Conclusion

La prochaine fois que quelqu’un vous dit que son investissement immobilier le paie un rendement à deux chiffres, demandez d’abord à y jeter un coup d’œil avant d’être impressionné. Le monde de l’investissement est plein de gens simplement chanceux qui prennent des risques excessifs.

Et ne vous laissez pas décourager par ce que j’ai pu dire plus haut. Les bonnes affaires existent, elles sont simplement rares et demandent des efforts pour être trouvées. Si vous voulez en savoir plus, j’ai écris un guide récapitulant les avantages, les inconvénients et les dangers de chaque type d’investissement locatif (du garage à l’immeuble), cela peut aider.

Également, si vous vous intéressez à l’immobilier, commencez par visiter beaucoup avant de faire une proposition, cela vous donnera une meilleur vision du marché. Enfin, ne vous découragez pas si vous ne parvenez pas à trouver une affaire mirobolante qui vous rapporte 15% de rendement annuel : dans les faits, elles sont rares, et en ce qui me concerne, je suis tout à fait prêt à sacrifier un peu de rentabilité si cela permet d’éviter de gros ennuis.