Acheter un appartement rentable : Guide et étude de cas (+55% en 3 ans)

Dans mon article bourse ou immobilier, j’avais expliqué que vos rendements immobiliers dépendront principalement du secteur dans lequel vous allez investir. J’aimerais développer ici cette notion et revenir sur le critère qu’il faut vérifier en priorité pour acheter un appartement rentable (ou plusieurs).

Et par « appartement rentable« , je veux dire un appartement qui s’appréciera année après année (que ce soit dans le cas d’un achat de résidence principale, ou dans le cas d’un investissement locatif).

Pour appuyer les éléments présentés je vous montrerai l’exemple d’un de mes investissements personnels (celui de mon appartement numéro 1), et comment j’ai généré des rendements de 55% en moins de 3 ans sur cet investissement (effet de levier exclu).

Acheter un appartement rentable : De vastes disparités entre les secteurs

Tout d’abord revenons sur le 1er critère qui fera que votre appartement vous rapportera de l’argent dans la durée. Vous avez peut être entendu le proverbe qui dit que seulement 3 choses comptent en investissement immobilier : l’emplacement, l’emplacement, et l’emplacement ?

Et bien celui-ci est totalement justifié. Si à l’échelle d’un pays les prix de l’immobilier s’apprécient (en moyenne et sur du long terme) à un rythme proche de l’inflation, à l’échelle locale : les prix font le grand écart. Si vous souhaitez acheter un appartement rentable, le choix du secteur est crucial.

Voici par exemple les rendements des logements parisiens sur les 40 dernières années :

Si (en moyenne) les actions font mieux que l’immobilier sur de longues périodes : les appartements Parisiens ont été de sérieux concurrents, et ils ont battu la plupart des placements sur les dernières décennies avec un taux de rendement autour des 13%/an.

Et si les 30 prochaines années ne seront probablement pas le miroir des 30 dernières dans ce secteur (du moins je l’espère pour nos amis parisiens qui cherchent à se loger), cet exemple montre les retours explosifs offerts par un investissement réalisé dans un bon secteur dans la durée (13%/an en ajoutant de l’effet de levier, c’est énorme).

Alors quel est le secret pour avoir des appartements qui rapportent 10 ou 15% par an (effet de levier exclu) par rapport à des appartements qui s’apprécient au rythme de l’inflation (2%/an) ? C’est ce que nous allons voir dans la suite.

Acheter au bon endroit : le secret pour obtenir des rendements explosifs

Si vous investissez dans l’optique de devenir rentier immobilier ou dans une perspective d’indépendance financière, investir dans un bon secteur vous permettra d’atteindre vos objectifs beaucoup plus vite (et avec beaucoup plus de sécurité financière) que ceux qui investiront dans des secteurs médiocres.

Ceci parce qu’un investissement dans un bon secteur offre 3 avantages majeurs :

• Une pression haussière sur les prix
• Une pression haussière sur les loyers
• Une vacance locative faible (et donc plus de loyers et moins de risques)

1/ L’avantage en terme de prix

Un des grands mensonges de l’investissement immobilier est que sur le long terme, le prix de la pierre ne fait que monter. Dans les faits, la pierre monte, certes, mais uniquement dans les bons secteurs (et pas sur toutes les périodes).

Regardez par exemple l’écart de performance entre Paris et une ville de province bien moins cotée (Saint-Etienne) sur les 10 dernières années.

Entre ces deux villes, il y a donc un écart de performance de plus de 80% à 10 ans (et de plus de 30% à 5 ans), une différence énorme pour un investisseur (à plus forte raison si vous achetez en utilisant de l’effet de levier).

C’est un exemple un peu extrême ici bien bien sûr, mais si vous souhaitez investir dans l’immobilier, il ne sert à rien de négocier péniblement 10 000 euros sur le prix d’un bien aujourd’hui si c’est pour en perdre 30 000 ensuite en dépréciation dans les 10 ou 20 ans qui viennent.

C’est pour cela que (comme le dit le proverbe), l’emplacement sera le premier facteur qui déterminera vos rendements en terme de prix sur du long terme. Un appartement bien situé s’appréciera à un rythme supérieur à celui de l’inflation, un appartement mal situé stagnera ou se dépréciera.

Maintenant si l’argument du prix peut sembler évident, il y en a un qui est moins souvent évoqué : celui des loyers.

2/ L’avantage en terme de loyers

Dans les zones où il y a de la demande, le prix n’est pas la seule chose qui s’appréciera à un rythme supérieur à celui de l’inflation.

Vos loyers suivront également cette règle. Vous vous retrouverez donc dans une situation où vous réglerez des mensualités de la banque à taux fixe, avec un loyer qui lui augmentera dans le temps : votre projet immobilier sera donc sécurisé, et vous vous enrichirez année après année.

Prenons de nouveau l’exemple de 2 secteurs différents pour illustrer cela :

Dans les zones où la demande n’est pas suffisamment dynamique, un loyer peut ne pas s’apprécier du tout (voire régresser), et surtout, la vacance locative risque d’augmenter du fait du manque de demande, ce qui viendra diminuer d’autant plus la rentabilité de votre bien.

Dans les bons secteurs, vous aurez un cercle vertueux que ce soit au niveau des prix et des loyers (avec une pression haussière sur les deux), ce qui vous permettra de louer plus cher. Maintenant vous vous dites peut être que tout cela est bien beau, mais comment investir dans un bon secteur?

Ce qui fait un bon est un mauvais secteur pour investir n’est dicté que par une seule chose…

L’offre et la demande (un élément central en immobilier)

L’immobilier est un business. Et comme tout business ses lois sont régies par l’offre et la demande. Si vous avez un actif en forte demande, il y aura une pression haussière sur les prix et vous gagnerez de l’argent, si vous avez un actif dont personne ne veut, vous en perdrez.

Acheter un appartement rentable, c’est avant tout acheter dans un secteur en forte demande.

Si vous achetez dans un secteur dont personne ne veut, vous ne paierez certes pas cher votre bien, mais ce n’est pas pour autant que vous ferez un bon investissement (c’est d’ailleurs pour cela que les investisseurs malins ne vont généralement pas dans ces secteurs… et que vous n’y aurez que peu ou pas de concurrence).

Prenons 2 scénarios pour illustrer le propos.

Faible demande VS Forte demande

Cas 1 : Un appartement qui paie 10% de loyers bruts par an, entièrement autofinancé, acheté avec 0 euros d’apport. Vous le payez 50 000 euros aujourd’hui. Dans 20 ans, les prix ont chuté de moitié dans le secteur du fait de votre achat dans un secteur à faible demande. Gains totaux de l’opération +25 000 euros.

Cas 2 : Un appartement qui paie 6% de loyers bruts par an. Vous le payez 50 000 euros aujourd’hui mais l’autofinancement est difficile du fait de la plus faible rentabilité. Vous ajoutez 10 000 euros d’apport pour que les loyers couvrent bien les mensualités du projet. Dans 20 ans, l’appartement double de valeur du fait de votre achat dans une zone à forte demande et vaut 100 000 euros. Gains totaux de l’opération : 100 000 – 10 000 = +90 000 euros.

Certains investisseurs argumenteront que l’appartement 1, est théoriquement le plus rentable (sur le papier vous avez mis 0 euros de votre poche… vous avez donc une rentabilité infinie)!

Mais dans les faits, l’appartement 2 aura mis 90 000 euros dans votre poche, contre seulement 25 000 pour le premier sur la période. Et l’élément clé que néglige ce schéma de pensée, c’est que l’appartement 2 vous aura enrichi en prenant considérablement moins de risques (et en étant bien plus liquide) que l’appartement 1.

Comme dans le cas de l’investissement en bourse : là où la majorité des gens mettent les rendements au centre de leur approche (un critère abstrait qui ne prend pas en compte les risques encourus ni les pertes en capital potentielles), je pense personnellement qu’il est plus important de remettre la qualité au centre de votre approche (nous allons voir pourquoi).

La clé pour acheter un appartement rentable : une forte demande!

Les prix immobiliers dans un secteur sur du long terme sont donc poussés essentiellement par l’offre et la demande, facteurs qui dépendent eux même de plusieurs choses (entre autres) :

• l’attractivité de la région
• le dynamisme de l’économie locale
• la démographie (facteurs que je détaille un peu plus dans la formation immobilière du site)

Ce sont ici des fondamentaux de long terme. Un autre bon indicateur des chances d’appréciation dans un secteur à plus court et moyen terme est ce que l’on appelle la tension immobilière.

La logique est simple : si vous avez un secteur dans lequel vous avez 2 acheteurs potentiels pour un vendeur, mécaniquement il aura une pression haussière sur les prix. Idem pour les locataires. Inversement dans une zone où il n’y a aucune tension : les chances d’appréciation des prix (et des loyers) sont faibles.

Le problème c’est que les appartements dans les « bons secteurs » sont souvent plus difficiles à autofinancer à 100% (exit les loyers annuels de 10% dans une zone à forte demande), et que vous devrez aussi exclure du lot les secteurs (ou les biens) dont les prix seront devenus déraisonnablement élevés.

Cependant, pour paraphraser Warren Buffett (dont beaucoup des aphorismes boursiers sont aussi transposables à l’immobilier) : il vaut mieux acheter une emplacement extraordinaire à un prix moyen, qu’un emplacement moyen à un prix extraordinaire.

Pour vous le prouver, passons à l’étude de cas d’un investissement « en réel » : celui de mon premier appartement.

Acheter un appartement rentable (cas pratique)

Pour illustrer ces propos, prenons l’étude de cas de mon premier appartement (qui constitue également mon meilleur investissement immobilier à ce jour). Cet appartement a été acheté fin 2015 dans un secteur très tendu et à forte demande (trouver un bien à un prix raisonnable dans ce genre de contexte n’a d’ailleurs pas été chose facile).

Le rendement en terme de loyer ne vous fera sans doute pas excessivement rêver non plus : un peu plus de 6%, zone qui rend l’autofinancement à 100% un peu délicat (mais qui était aussi très nettement au dessus de la moyenne du secteur, rappelons qu’il s’agit ici d’une zone tendue).

Le prix au mètre carré maintenant : le bien a été acheté pour 3300 euros du mètre carré (pour référence la moyenne française est autour des 2100 euros, il est donc 30% plus cher que la moyenne du pays).

Et en plus de cela, une fois le dernier locataire parti, l’appartement ressemblait à ceci :

Si vous rentrez toutes ces données dans un feuillet excel (ou que vous utilisez un pluggin d’évaluation automatique de projet immobilier et de rentabilité) : il y a de bonnes chances que celui-ci vous dise que vous avez affaire ici à un mauvais investissement. Trop cher. Pas assez rentable.

Ce que ne voit pas le feuillet excel, c’est le contexte général (ni le potentiel du bien).

Dans le secteur où est situé ce bien, il est impossible (ou presque) de trouver un appartement à la location à un prix décent. Et le prix du mètre carré local oscillait (à l’époque) entre 5000 et 5500 euros, ce qui fait que le bien était en fait discounté de plus de 30% par rapport au prix du marché local (je l’ai bien entendu négocié, et vous comprendrez sans doute le rabais au vu de son état).

Saut rapide jusqu’à aujourd’hui (environ 3 ans plus tard). L’appartement ressemble désormais à ceci :

L’appartement a été totalement rénové depuis, et son prix total (rénovation incluse) a été de 3840 euros/mètre carré.

Quelle rentabilité 3 ans plus tard?

Voici maintenant le prix moyen au mètre carré dans ce même secteur aujourd’hui (mars 2019) selon le site Rendement Locatif :

Et la tendance des prix dans le secteur entre le moment de l’achat et aujourd’hui :

Cela représente donc une hausse de +25% des prix du secteur en 3 ans depuis que j’ai acheté, et une hausse de +80% par rapport à mon prix d’achat. Bien entendu il s’agit là d’une moyenne, et le bien n’est pas non plus celui qui offre les meilleures prestations du secteur (pas de balcon/terrasse, présence d’un vis à vis).

Une estimation plus conservatrice (à mon sens ici) et incluant une marge de sécurité serait par exemple de 800 à 1000 euros en dessous de la moyenne du secteur. Cela représenterait toujours une plus value de 55% en 3 ans (soit 18%/an en annualisé) par rapport au prix d’achat.

Et je parle ici de rendement hors effet levier, c’est à dire que ces rendements se transforment en fait en 110% en levier 2, 220% en levier 4, et ainsi de suite…

Bien entendu, ce résultat n’est pas dû uniquement au secteur (la période d’observation étant relativement courte), mais aussi à la négociation, la rénovation, au choix du bien, etc…). Une opération immobilière réussie et rentable dépend toujours d’un ensemble d’éléments combinés.

Cependant la pression haussière sur le secteur durant les 3 dernières années a représenté une composante majeure de ces plus values (+25% environ), et la forte demande garanti d’avoir un bien liquide qui partira rapidement et à un bon prix si nécessaire.

Cette pression haussière s’est également répercutée sur les loyers qui ont aussi suivi, et qui ont pu être augmentés de manière très significative en peu de temps suite à rénovation (mais ce sera là le sujet d’un autre article) : autant de facteurs positifs qui seraient inenvisageables dans un secteur de moins bonne qualité où la demande serait moins dynamique.

Si vous prenez l’exemple de mon appartement N°3 par exemple, celui-ci était entièrement autofinancé (donc plus rentable sur le papier). Pourtant, c’est bien mon appartement N°1 (moins rentable sur le papier initialement, mais mieux situé) qui a mis le plus d’argent dans ma poche à ce jour.

Acheter un appartement rentable : les 2 facteurs clés

Pour résumer, quels sont les différents facteurs qui ont permis ici d’acheter un appartement rentable ?

1/ Identifier une zone en forte demande (via l’étude des fondamentaux du secteur)

2/ Payer moins que le prix du marché (via la sélection, la négociation, la rénovation du bien)

(Sur les +55% évoqués ici, environ 30% proviennent de la sélection du bien, la négociation, la rénovation, etc, et 25% proviennent de l’appréciation du secteur sur la période. Plus le temps passera, et plus le critère numéro 1 pèsera dans la balance par rapport au critère numéro 2).

Quoi qu’il en soit : si vous vous concentrez sur ces deux critères en priorité, vous aurez de bonnes chances de faire une bonne affaire et d’acquérir un appartement rentable, liquide, et qui s’appréciera plus vite que la moyenne.

Conclusion

En temps qu’investisseur immobilier (ou même si vous cherchez juste à bien acheter votre résidence principale), le critère fondamental pour acheter un appartement qui s’appréciera plus vite que l’inflation dans la durée, ce n’est pas que le rendement net net sur le papier : c’est surtout d’acheter un bien en demande (et au bon prix).

Également (de mon point de vue), essayer de compenser la médiocrité d’un secteur par un effet de levier excessif n’est pas la meilleure manière (et certainement pas la plus sûre) d’atteindre ses objectifs financiers en immobilier. Pourtant c’est ce que trop de gens ne manquent pas de conseiller aujourd’hui.

Si les différents éléments présentés dans cet article vous ont intéressé, n’hésitez pas à jeter un œil à la formation immobilière du site, j’y discute plus en détails (entre autres) de comment analyser son marché local, et des différents facteurs qui vous permettront de réaliser un investissement immobilier sûr et rentable.

Et sur ce, je vous dis à très bientôt pour un nouvel article!