J’ai rédigé beaucoup d’articles dédiés à la bourse ces derniers temps, et cela fait un petit moment que je n’ai pas parlé d’immobilier (car je sais que la plupart d’entre vous, lecteurs réguliers du site, avez généralement une préférence pour les articles boursiers!).
Ceci dit, vous avez peut être noté que depuis le début de cette année 2018 la volatilité est revenue sur les marchés actions, et que nous jouons un peu moins en « mode facile » que l’an dernier (le marché est plus latéral, et les fluctuations journalières ont tendance à être plus brutales). Et si les corrections de marché offrent souvent les meilleures opportunités d’investissement à long terme, ce sont aussi des périodes qui peuvent causer une certaine nervosité chez les investisseurs. J’ai donc pensé que ce serait le bon moment pour un article consacré à la diversification!
J’ai déjà proposé sur le site plusieurs stratégies d’investissement, et présenté plusieurs options de portefeuilles diversifiés que vous pouvez mettre en place simplement pour accroitre la stabilité de votre patrimoine, tel que le portefeuille permanent par exemple. Parmi les stratégies que j’ai présenté on me demande souvent, quelle méthode de diversification est-ce que j’utilise personnellement? (et si je détiens des fonds ou trackers).
La réponse à cette question est que je n’utilise pas actuellement de stratégie basée sur les trackers pour mes placements personnels : mon allocation (vous le savez déjà si vous me lisez régulièrement) est essentiellement concentrée en actions (choisies à la main, pas via des fonds ou des ETFs), et en immobilier physique (en levier).
Plus un peu de cash rémunéré en fonds de sécurité, et c’est à peu prêt tout.
Pourquoi est-ce que j’ai choisi cette allocation plutôt qu’une autre? C’est ce que je voudrais expliquer plus en détails ici.
Ce que nous verrons dans cet article :
- Pourquoi un mix actions/immobilier physique est l’allocation la plus rentable
- Les atouts de l’immobilier physique pour un investisseur en actions
- Les rendements moyens de l’immobilier sur les 30 dernières années
- Pourquoi je n’ai pas de trackers en portefeuille actuellement
Table of Contents
1/ Diversifier efficacement : pourquoi l’immobilier?
La diversification intelligente est un principe clé que j’ai déjà développé plusieurs fois sur le blog (et dans mon ebook) et qui peut être énoncé simplement ainsi : si vous voulez réduire les risques drastiquement en investissement, il vous faut placer votre argent sur des actifs décorrélés, c’est à dire sur des actifs qui ne bougeront pas tous dans la même direction durant les périodes difficiles.
C’est un principe que beaucoup de spéculateurs débutants en cryptodevises ont ignoré à leur dépens au cours de ces derniers mois : beaucoup ont cru réduire les risques de leurs investissements en cryptos en investissant dans 10 cryptomonnaies différentes, pensant ainsi qu’ils étaient « bien diversifiés » et ne pourraient pas perdre beaucoup.
Et ensuite 2018 est arrivé :
Quelle est l’erreur centrale commise par nos amis cryptologues?
Ils ont négligé le fait que la plupart des cryptodevises sont très corrélées ce qui veut dire que vous pouvez en acheter 20 différentes… et que votre portefeuille va toujours plonger comme un seul homme durant une correction majeure. C’est ce que l’on appelle une illusion de diversification. Vous pensez que vous n’êtes pas à risque mais en fait… vous l’êtes.
(Je tenais à en parler ici car j’ai vu beaucoup de bêtises propagées à ce sujet sur youtube par de pseudos experts en cryptos qui ont l’air de s’y connaitre autant en investissement que moi en pâtisserie. A retenir donc : Non, acheter 10 cryptos différentes n’empêchera pas pour autant votre portefeuille de devises de perdre 80% de sa valeur, et cela ne fera que très peu pour vous en terme de réduction des risques).
La clé pour éviter ce problème? Investir dans des actifs faiblement corrélés. Ce qui nous ramène au sujet principal de cet article : les actions et l’immobilier.
Voici un tableau présentant les relations de corrélation entre plusieurs placements différents sur les 30 dernières années :
Si vous prenez dans le tableau la relation entre les logements de Paris et de France et les actions, vous verrez des chiffres légèrement négatifs sur 20 ans et proches du zéro sur 30 ans.
Cela veut dire en résumé que ces deux placement ont naturellement tendance à bouger dans des directions différentes, et que (toutes choses étant égales par ailleurs comme disent les économistes), un krach boursier n’aura que peu ou pas d’impact sur la valeur de vos appartements, et un krach immobilier n’aura que peu ou pas d’impact sur la valeur de vos actions.
Donc qu’investir dans l’immobilier si vous avez des actions viendra stabiliser la valeur de votre patrimoine, et inversement.
2/ Différentes sensibilités économiques
Un autre moyen de reconnaitre 2 actifs qui se complètent bien, c’est de vérifier qu’ils sont bien sensibles à différents facteurs économiques.
Par exemple, les actions globalement n’aiment pas les environnements inflationnistes (quand la monnaie se dévalue). De nombreuses études ont démontré que les marchés actions délivraient leurs meilleurs rendements durant les périodes où l’inflation évoluait entre 2 et 3% (ce qui est aussi la cible d’inflation annuelle moyenne des banques centrales #coïncidence). Lorsque l’inflation s’emballe au delà de 3%, les rendements des actions commencent généralement à souffrir.
En revanche, vous savez quel genre d’actif adore le fait que la monnaie se dévalue? La pierre.
C’est logique car en période d’inflation il vous faut dépenser de plus en plus d’argent pour acheter exactement la même chose. Et c’est vrai aussi pour les appartements. Si demain il vous faut 110 euros pour acheter un bien qui valait 100 euros hier, votre appartement qui valait 100 000 euros hier vaut mécaniquement 110 000 euros aujourd’hui (la valeur de votre patrimoine est protégée).
Egalement il faut savoir que les loyers sont indexés sur l’inflation ce qui veut dire que dans une période où l’inflation est dynamique, vos loyers vont aussi augmenter mécaniquement (ce qui va augmenter votre cashflow, et si vous financez à crédit creusera positivement l’écart entre les mensualités que vous avez emprunté à taux fixe et votre loyer).
3/ Faible volatilité
Historiquement, les prix de l’immobilier ont été plus stables (en moyenne) que ceux des actions. C’est aussi pour cela que la banque accepte de vous prêter pour financer des maisons… et pas des actions. Les banques sont frileuses et n’aiment pas financer des actifs volatils.
Attention cependant je tiens à apporter une nuance ici : les prix de l’immobilier sont plus stables que les actions certes… mais dans les bons secteurs! Les zones économiquement florissantes et avec des bassins d’emplois stables entrainent des prix immobiliers peu volatils et globalement haussiers dans le temps. En revanche si vous investissez au mauvais endroit : les moins de value de 60% (ou l’impossibilité pure et simple de trouver un acheteur) sont toujours possibles.
C’est pour cela que personnellement les investisseurs/youtubeurs qui prétendent dégager du 14% par an en ayant acheté dans des zones semi désertiques peuplées à 90% de chèvres et d’usines désaffectées… je n’y crois pas une seconde.
99% du temps vous aurez ces rendements là parce que le bien sera impossible à revendre, situé dans une zone avec zéro jobs, vous louerez à des locataires pauvres ou en difficultés financières, votre bien restera vide longtemps : bref vous aurez des problèmes.
A l’inverse en achetant dans un bon secteur vous réaliserez un investissement qui présente relativement peu de risques et qui peut offrir une rentabilité supérieure à la majorité des autres placements (du moins si vous faites bien les choses), comme nous allons le voir dans le point suivant.
4/ L’immobilier est plus rentable que les obligations (et que l’or)
Voici un tableau présentant les rendements à 30 ans de différents placements financiers :
Comme vous pouvez le voir : si vous voulez rester du coté des hauts rendements, il vaut mieux rester concentré essentiellement sur l’immobilier et les actions.
Les obligations sont des instruments défensifs à faibles risques très utiles pour stabiliser la valeur d’un portefeuille boursier durant les périodes difficiles, mais qui ne sont pas des plus rentables sur le long terme si on les compare à d’autres actifs (surtout en cette période de taux bas).
5/ Possibilité d’utiliser l’Effet de levier
Je suis déjà revenu sur ce concept de nombreuses fois donc si il vous intéresse je vous laisse relire mon article détaillé sur l’effet de levier financier (c’est à dire le fait d’emprunter de l’argent peu cher pour financer un investissement qui lui rapporte de sérieux rendements).
Comme je l’ai expliqué précédemment, l’immobilier physique est la seule classe d’actifs dans laquelle vous pouvez investir efficacement en levier (c’est à dire en empruntant auprès d’une banque) en temps qu’investisseur particulier.
Votre banque ne vous laissera pas emprunter pour acheter des actions, des obligations, ou de l’or mais elle vous laissera emprunter de larges sommes à des taux dérisoires pour acheter de l’immobilier physique. C’est à mon sens la seule partie de votre patrimoine que vous pouvez leverager à moindre coût et à moindre risque.
6/ L’immobilier physique est le placement qui propose le plus d’avantages fiscaux
Si vous commencez a gagner sérieusement de l’argent avec vos investissements (ou sérieusement de l’argent tout court), vous allez vous retrouver face à un problème qui va devenir de plus en plus sérieux pour vous : les taxes.
Ce n’est un secret pour personne : notre pays à une des fiscalités les plus lourdes d’Europe, ce qui veut dire que vous devez saisir tous les avantages fiscaux (légaux) que vous avez à votre disposition. Grâce à l’immobilier vous pouvez basiquement prendre de l’argent que vous auriez donné au fisc, et l’utiliser pour financer votre patrimoine (en rénovant des logements comme j’ai pu le faire sur mon dernier investissement locatif par exemple).
C’est une situation gagnante/gagnante : vous réhabilitez de vieux appartements (que vous trouverez pour certains dans des états franchement invivables), et pour vous remercier de faire son travail de mise à disposition de logements décents à sa place, l’état vous permet généreusement de récupérer l’argent des travaux sur vos impôts : les locataires ont un appartement flambant neuf (et salubre), vous payez moins au fisc, et vous construisez votre patrimoine : tout le monde est content.
(PS : Si vous souhaitez en savoir plus à ce propos, j’ai écrit un article intitulé payer moins d’impôts en investissant qui présente 6 moyens légaux d’alléger la fiscalité de ses placements.)
Conclusion
J’espère que cet article vous aura permis d’y voir un peu plus clair sur la question des avantages que peut présenter un mix de différents placements.
Il y a souvent une dualité investisseur boursier/investisseur immobilier, mais j’avoue que c’est une rivalité que je n’ai jamais trop compris (c’est d’ailleurs pour cela que j’investis dans les deux, et que je parle des deux sur le site).
A mon sens : plus vos placements sont diversifiés, plus vous diminuez les risques que vous prenez, et plus vous êtes à même de sélectionner les meilleures opportunités que chaque secteur est susceptible de vous offrir.
Merci pour ce nouvel article très pertinent, d’autant que je recherche activement un bien en ce moment et que je suis de plus en plus attiré par du stockpicking (comme tu le décris dans ta formation) pour investir en bourse (j’ai d’ailleurs fais une liste de sociétés US et françaises, pourrais-je te la soumettre par mail? 🙂 ).
Ceci étant dis, tu nous expliques au début de l’article que tu n’as pas du tout d’ETFs. Est-ce parce que tu te méfie de ces produits sur le long termes et leur capacité à perdurer? Car j’investis un peu dans des ETFs notamment depuis la lecture de ton ebook cet été.
Comme tu as aussi beaucoup parlé de multiples allocations d’actifs dans ton Ebook je pensais que tu l’appliquais aussi.
Donc en gros à ce jour tu ne possèdes pas de métaux précieux par exemple? métaux qui sont au plus bas et très stables et dont le cours semble faussé par de multiples manipulations et par l’or papier.
Méme s’il est vrai qu’on ne devient pas riche avec les métaux précieux, je suis dans une logique ou le potentiel de ces métaux pour les 5 prochaines années est énorme. Mon but serait de profiter d’une envolée des cours de l’or, mais surtout de l’argent, pour revendre aux sommets et utiliser ces plus values pour investir massivement dans des actions au plus bas après un krach.
Bonjour Maxime,
Concernant les ETFs ce n’est pas parce que je me méfie de ces produits (sinon je ne les recommanderai pas 😉 ), c’est simplement que je place mon argent là ou je m’attends à ce qu’il me rapporte les rendements les plus élevés (donc actuellement en actions et en immo principalement).
Les stratégies que je donne dans l’ebook ont pour but d’être 1/ Défensives, 2/ Simples à mettre en oeuvre, 3/ Peu chronophages, elles sont donc adaptées pour un investisseur plus défensif qui n’a pas le temps (ou l’envie) de partir à la chasse aux appartements ou d’apprendre à faire un stock picking de qualité. Mon allocation personnelle est aussi plus agressive que celle du livre (comme expliqué dans l’ebook + d’agressivité = + de rendements au prix de + de volatilité) et elles est aussi plus chronophage (après à chacun de choisir l’approche qui lui convient le mieux en fonction de son profil d’investisseur et du temps qu’il peut consacrer à l’investissement).
Concernant les métaux, effectivement personnellement je n’en ai pas actuellement. Plusieurs raisons à cela : ils ne paient ni loyers ni dividendes et leurs rendements à long terme (comme indiqué sur le graphique ci dessus) sont relativement faibles. Il est vrai que cycliquement nous ne sommes pas mal positionnés pour un rebond mais je préfère me baser sur une approche qui me verse des revenus tous les mois sans avoir besoin de prévoir le futur (d’expérience, trop de choses peuvent mal tourner lorsqu’on essaie de se livrer à ce genre d’exercice. Par exemple les rendements des métaux sont très corrélés à l’inflation… ou à la peur. Deux choses qui ne sont que très peu présentes sur les marchés actuellement, et qui pourraient le rester pendant encore un moment… et dans l’intervalle on immobilise du capital dans un actif qui ne rapporte rien alors que l’on pourrait encaisser des loyers ou des dividendes!).
Merci pour ta réponse. Je suis assez d’accord en effet, j’ai juste mis un petit capital dans les métaux précieux pour être positionné dans le cas d’une envolée potentielle.
Mais pas plus de 5 à 10% du portefeuille.
Par contre je me demandais quelquechose.
Que penses tu du crownlending comme stratégie de diversification?
Au lieu de prendre des obligations et en dehors de l’immobilier physique n’est ce pas un investissement qui puisse être relativement decorellé?
Je suis loin d’être un expert sur le sujet du crowdlending vu qu’à titre personnel je n’y ai jamais investi, ceci dit j’avais reçu Régis qui avait parlé de sa propre expérience sur le sujet dans cet article : https://plus-riche.com/investir-crowdlending .
Au niveau bénéfice de diversification, je pense que le crowdlending se rapproche des « junk bonds » au niveau de leur comportement durant les crises, c’est à dire que leur taux de défaut doit mécaniquement augmenter si l’économie se détériore, on a donc quelque chose de pro cyclique et pas de contra cyclique comme les obligations d’état, et qui ne fera pas « coussin » en cas de crise.
Donc à confirmer mais je pense qu’en cas de coup dur au niveau économique, le crowdlending ne fera pas grand chose pour sauver un portefeuille, et que le taux de défaut devrait grosso modo suivre la santé de l’économie.
Bonjour,
Merci pour votre blog.
Pourquoi investir dans les actions, volatiles avec une espérance de gains long-terme et non uniquement en immobilier qui paie des « dividendes » sans diminuer la valeur du bien contrairement aux actions, qui est moins volatile avec un rendement similaire et qui a une utilité tangible bien comprise dans le pire des cas.
Merci par avance pour votre réponse,
Bonjour,
Bonnes questions! Il y a plusieurs raison à cela :
1/ sur la période présentée l’immobilier a été plus rentable qu’il ne l’est a l’accoutumée. Usuellement les actions ont des rendements supérieurs à l’immobilier sur le long terme et les 30 années qui viennent ne ressembleront pas forcément aux 30 années passées… d’où l’intérêt de diversifier!
2/ les dividendes ne diminuent pas la valeur de l’action sur le long terme. Le coupon est détaché lors du paiement mais le prix d’une action suit en moyenne la croissance d’une societe : si vous avez des sociétés de bonne qualité leur prix s’apprécie sur le long terme de concert avec les dividendes (et dans des proportions plus importantes que les prix de l’immobilier)
3/ il ne faut pas confondre rendement brut et rendement net en immobilier : il y a des frais conséquents sur les biens physiques qui n’existent pas sur les biens dematerialisés (charges courantes, vacances locatives, taxes foncières, frais de rafraîchissement de l’appartement, travaux, ravalements de façades), etc. Une rentabilité brute de 10% ne veut pas dire une rentabilité nette de 10%. Également l’immobilier physique requiert plus de travail que les actions et il est beaucoup moins « passif ».
4/ Dans l’optique d’une retraite, les revenus tirés d’un portefeuille de 20 ou 30 actions bien diversifiées et bien sélectionnées sont plus stables que des loyers payés par 2 ou 3 locataires (si il y a un probleme sur une societe on perd 1/30eme de ses revenus. Si il y a un probleme sur un loyer on perd 1/3 de ses revenus…)
Il y aurait beaucoup d’autres raisons mais ce sont a mon sens les principales!